Vices cachés : Problèmes et solutions

16 février 2021

Rencontre avec Me Louis Charron, spécialiste en droit immobilier.

Bonjour Monsieur Charron et merci de nous accorder cette entrevue.

Q1- Pour nous mettre dans le contexte, pourriez-vous nous donner la définition des garanties légales lors de l’achat d’un immeuble ?

Il existe, lors de la vente et de l’achat d’un immeuble, des garanties légales. Ces garanties s’appliquent sans qu’il ne soit nécessaire de les spécifier dans l’acte de vente. Il est cependant possible d’exclure les garanties légales en stipulant spécifiquement cette exclusion à l’acte de vente. Ces garanties sont premièrement la garantie quant au titre et à la contenance du lot. La garantie quant au titre garantit à l’acheteur le titre de propriété du lot sur lequel l’immeuble est construit. La garantie quant à la contenance garantit à l’acheteur la superficie spécifiée au contrat. Dans le cas où le lot est acheté en considération d’un montant au mètre carré et que le mesurage du lot démontre un déficit de superficie, le vendeur devra indemniser l’acheteur pour ce déficit.

Il existe, en plus des garanties précédemment mentionnées, la garantie contre les vices cachés dont nous allons parler plus précisément dans les lignes qui suivent. Finalement, l’acheteur d’une maison ou d’un condo neuf bénéficie également, pour un temps limité après l’achat, d’un plan de garanties fournies par l’APCHQ ou la garantie des maîtres bâtisseurs.

Q2- Pourriez-vous à présent nous donner la définition d’un vice caché ?

Pour qu’un vice soit considéré comme un vice caché indemnisable, il doit être caché, donc non apparent, à un acheteur prudent et diligent, sans cependant que celui-ci n’ait à recourir à un expert. L’exigence que le vice soit caché entraîne évidemment comme corollaire qu’il ne doit pas avoir été dénoncé par le vendeur à l’acheteur dans l’inscription de l’immeuble. Le vice doit de plus être grave; il doit diminuer la jouissance de la propriété à un point tel que l’acheteur n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu l’existence du vice.

Q3- Quels sont les vices cachés que vous observez le plus fréquemment ?

Lors des visites, aucun aspect ne doit être négligé. On observe souvent des vices cachés au niveau de la fondation ou des vices de toit qui se manifestent par des infiltrations d’eau. Pour les résidences secondaires en milieu rural on observe aussi des vices relatifs aux installations sceptiques. Pour des immeubles commerciaux, des vices relatifs à l’application des règlements municipaux peuvent affecter l’utilisation de l’immeuble acquis en empêchant l’utilisation que l’Acheteur entend en faire.

Q4- En quoi l’inspection est-elle utile à l’acheteur lors de la transaction ?

Le Code civil prévoit que : « le vice est apparent lorsqu’il pouvait être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » L’inspection préalable à l’achat est tout de même fort utile pour aider l’acheteur à constater l’existence de vices ou problèmes de construction dans la propriété. En effet, l’acheteur d’une propriété sera souvent beaucoup plus concentré sur les caractéristiques fonctionnelles de l’immeuble, sa localisation, l’aménagement des pièces et son rangement. Il pourrait donc omettre de regarder en détail la mécanique de l’immeuble et son enveloppe. C’est là que les services d’un inspecteur deviennent fort utiles. Évidemment, ces inspections sont limitées lorsqu’elles sont pratiquées en hiver, une saison pendant laquelle l’activité immobilière est assez importante. Il est cependant très important de réviser en détail le rapport d’inspection et non de se fier uniquement au rapport verbal de l’inspecteur. Nous le verrons plus loin.

Q5- Quelles en sont les répercussions pour le vendeur ?

Dans l’éventualité où un acheteur découvre l’existence d’un vice caché après la transaction, le vendeur détient comme moyen de défense à une action en vices cachés le fait que le vice était apparent ou qu’il était dénoncé à l’acheteur. Le vendeur scrutera donc à la loupe le rapport d’inspection obtenu par l’acheteur, afin de déterminer si des mentions contenues dans le rapport dénonçaient l’existence de vices. Si c’est le cas, l’acheteur ne pourra réclamer de dommages au vendeur, le rapport d’inspection lui ayant dénoncé l’existence de vices cachés avant la vente.

Q6- Quelle solution s’offre à l’acheteur qui découvre un vice caché suite à l’inspection du bâtiment ?

Il est prévu au formulaire de promesse d’achat standardisé à l’article 6.5 que l’acheteur doit donner un avis écrit au vendeur s’il découvre un vice au moment de l’inspection. Dans ce cas, le vendeur bénéficie d’un délai de 21 jours à compter de la réception de cet avis pour aviser l’acheteur, par écrit, qu’il a remédié, à ses frais, au vice ou à l’irrégularité soulevé, ou qu’il ne peut y remédier.

Dans ce cas, l’acheteur devra aviser le vendeur s’il achète avec le vice ou l’irrégularité dénoncé, ce qui diminue la garantie du vendeur pour cet élément spécifique. Il peut également ne pas donner suite à la promesse d’achat, auquel cas les dépenses encourues par l’acheteur seront à la charge du vendeur. En pratique, la découverte de vices cachés donne habituellement lieu à une réduction de prix de la part du vendeur, après négociation.

Q7- Quelle solution s’offre à l’acheteur qui découvre un vice caché après la transaction ?

Un acheteur qui découvre un vice caché après la transaction doit dénoncer au vendeur l’existence du vice caché dans un délai raisonnable après la découverte du vice, sous peine de voir son recours rejeté. Dans le cas où le vice se manifeste de façon graduelle, par exemple, par des infiltrations d’eau minimes qui deviennent de plus en plus importantes, ce délai commencera à courir dès le moment où l’existence du vice devient évidente. Le vendeur qui connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence de vices cachés ne pourra, quant à lui, argumenter en défense la tardivité de cet avis de dénonciation.

Q8- Le vendeur sera-t-il pénalisé, même s’il n’était pas au courant du vice caché ?

Oui. Le vendeur doit, dans tous les cas où il n’a pas exclu la garantie légale, indemniser l’acheteur contre les vices cachés découverts après la vente. Ainsi, même si le vendeur ne connaissait pas l’existence du vice, il est tout de même tenu d’indemniser l’acheteur pour sa réparation. Cependant, dans le cas où le vendeur connaissait l’existence du vice ou ne pouvait l’ignorer, il sera également tenu aux dommages et intérêts subis par l’acheteur pour les dommages découlant de la présence de vices cachés.

Q9- Quel est le meilleur moyen pour l’acheteur de se protéger des vices cachés ?

Il n’existe malheureusement aucun moyen de se protéger de façon certaine contre l’existence de vices cachés. L’acheteur doit examiner avec précaution l’immeuble, préalablement à l’achat. Il est recommandé d’avoir recours aux services d’un inspecteur en bâtiment pour s’assurer que l’immeuble est libre de tout vice caché. Cependant, étant donnée la difficulté de procéder à l’achat d’une propriété avec la certitude qu’elle est exempte de tout vice, les garanties légales qu’on a déjà discutées, vont permettre à l’acheteur d’être indemnisé dans l’éventualité où il découvrirait un vice caché après la vente, même si le vendeur ignorait le vice.

Q10- Comment le vendeur peut-il prévoir et éviter un problème de vice caché ?

La meilleure façon pour le vendeur de se protéger contre une réclamation en vice caché de l’acheteur est de dénoncer au courtier immobilier l’existence de vices qu’il a constatés et de s’assurer de leur inclusion à l’inscription : une infiltration d’eau, la présence d’un noircissement de gypse qui pourrait indiquer un problème de toiture, etc. Dans cette éventualité, l’acheteur aura connaissance du problème relié à l’immeuble et ne pourra habituellement pas réclamer quelque somme que ce soit au demandeur en vertu de la garantie contre les vices cachés. L’autre façon pour le vendeur de se protéger d’une réclamation de l’acheteur consiste à vendre l’immeuble sans garantie légale. C’est ce que font habituellement les banques lors de ventes d’immeubles en reprise de finance. Dans ce cas, le vendeur pourra habituellement obtenir un prix moins élevé pour sa propriété, étant donné qu’elle est vendue sans garantie légale.

Vous pouvez joindre Me Louis Charron au :
(514) 798-0607 – www.avocatsmontreal.ca