Bonjour madame Zeliniotis et merci de nous accorder cette entrevue.

Q1- Quelle est la meilleure façon d’épargner pour constituer mon acompte?

Si vous épargnez en vue de l’achat de votre première propriété, l’une des façons les plus efficaces de mettre de l’argent de côté est d’utiliser un régime d’épargne automatique. Grâce à ce régime, un montant que vous précisez est viré automatiquement de votre compte bancaire vers votre compte d’épargne, et ce, de façon régulière. Vous pouvez verser la modique somme de 25 $ et faire des dépôts hebdomadaires, aux quinzaines, bimensuels, mensuels ou trimestriels – choisissez ce qui convient le mieux par rapport à vos liquidités. L’un des meilleurs endroits où placer votre épargne est dans un compte d’épargne libre d’impôt (CELI). Tous les bénéfices et les retraits sur vos placements sont à l’abri de l’impôt. Vous pouvez verser jusqu’à 5000$ par année dans un CELI. Vous pourriez également envisager de placer votre épargne dans votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER). Aux termes du Régime d’accession à la propriété – REER, les acheteurs d’une première propriété peuvent retirer jusqu’à 25 000 $ de leur REER, et ce, à l’abri de l’impôt, afin d’utiliser cette somme comme acompte sur une propriété. Vous disposez de 15 ans pour rembourser le montant retiré du régime, à partir de la deuxième année après l’année du retrait. Pour obtenir de plus amples renseignements sur ce régime, visitez le site Web de l’Agence du revenu du Canada à cra-arc.gc.ca et recherchez « Régime d’accession à la propriété » dans l’index de A à Z.

Q2- Combien puis-je me permettre de payer?

Obtenir une hypothèque pré approuvée est un bon point de départ, ou vous pouvez utiliser l’une des nombreuses calculatrices disponibles sur Internet afin de vous aider à déterminer le montant que vous pouvez débourser pour une propriété. La calculatrice « Combien puis-je me permettre de payer ?» ou les calculatrices offertes par la Société canadienne d’hypothèques et de logement à cmhc.ca/fr/index.cfm peuvent vous donner quelques indications sur une fourchette de prix abordables à l’intérieur de laquelle vous pouvez commencer à magasiner.

Les prêteurs utilisent deux ratios importants afin de déterminer le prix de la propriété que vous pouvez vous offrir, c’est à dire le ratio d’endettement brut (REB) et le ratio d’endettement total (RET). Le REB est le montant envisagé du versement hypothécaire, des taxes foncières et des frais de chauffage mensuels, divisé par votre revenu mensuel brut. Idéalement, le REB ne doit pas dépasser 32%. Le RET est le montant total consacré mensuellement au remboursement de l’ensemble de vos dettes (frais de logement, paiements relatifs aux prêts et aux cartes de crédit ainsi que les autres dettes), divisé par votre revenu mensuel brut. Idéalement, le RET ne doit pas dépasser 40%.

Q3- Qu’est-ce qu’une hypothèque pré approuvée? Me donne-t-elle la garantie que j’obtiendrai le financement dont j’ai besoin?

Une hypothèque pré approuvée signifie simplement que vous avez passé en revue votre revenu ainsi que vos actifs et passifs avec un prêteur, lequel a déterminé le montant d’argent que vous devriez être en mesure d’emprunter pour acheter une propriété. Afin de procéder à une approbation d’hypothèque, le prêteur voudra évaluer la valeur de la propriété dont vous souhaitez faire l’acquisition et confirmer votre revenu, votre acompte et ainsi de suite, si vous n’avez pas déjà fourni ces renseignements. Avoir une hypothèque pré approuvée représente un excellent avantage lorsque vous recherchez une propriété. Connaître la fourchette de prix que vous pouvez payer sans problème vous permettra de restreindre votre recherche et vous assurera de ne pas être déçu de découvrir que la propriété de vos rêves n’est pas à votre portée. Cette connaissance prouvera également aux courtiers immobiliers ainsi qu’aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux et vous donnera plus de crédibilité au moment de négocier votre achat. De plus, le taux d’intérêt qui est indiqué sur votre pré approbation est habituellement immobilisé durant 120 jours. Ainsi, vous êtes protégés si les taux d’intérêt augmentent pendant que vous recherchez la propriété parfaite.

Q4- Pourquoi devrais-je faire appel à un courtier immobilier?

Un courtier immobilier vous aidera à trouver la propriété idéale et vous offrira des conseils sur le prix à proposer et toutes les conditions que vous pourriez souhaiter inclure dans votre offre d’achat. Si possible, obtenez des recommandations de vos amis, de votre famille ou de vos collègues. Il importe de choisir un agent qui connaît bien le secteur dans lequel vous recherchez une propriété. Il se peut que vous passiez beaucoup de temps avec votre agent à regarder des propriétés. Par conséquent, assurez-vous de choisir une personne avec laquelle vous êtes à l’aise pour travailler.

Q5- De quelle façon un conseiller en prêts hypothécaires peut-il m’aider?

Travailler avec un conseiller en prêts hypothécaires de RBC Banque Royale comporte un certain nombre d’avantages, particulièrement si vous êtes un accédant à la propriété. Les conseillers en prêts hypothécaires de RBC Banque Royale ont accès à l’ensemble du réseau de ressources de RBC pour s’en servir en votre nom. Ils vous aideront non seulement en ce qui a trait à votre pré approbation, mais ils regarderont également l’ensemble de votre réalité financière et vous donneront des conseils personnalisés en fonction de vos besoins. Leur travail consiste notamment à examiner vos options hypothécaires avec vous et s’assurer que vous obteniez l’hypothèque qui vous convient.

Vous pouvez ainsi entreprendre votre magasinage en toute confiance. Lorsque votre conseiller en prêts hypothécaires indique que vous avez votre pré approbation, vous l’avez. Vous n’avez pas à vous inquiéter à propos de surprises de dernière minute.

Q6- Mon dossier de crédit est-il suffisamment bon pour que l’on approuve mon prêt hypothécaire?

otre prêteur regardera une chose avant d’approuver votre prêt hypothécaire – votre cote de solvabilité, c’est à dire, votre dossier de paiement de factures et de remboursement de prêts à temps. Au Canada, il existe deux agences d’évaluation du crédit principales, soit Equifax et TransUnion. Ces sociétés conservent des dossiers de versements manqués et de comptes de crédit à découvert. Si vous avez déjà eu une carte de crédit ou avez présenté une demande de compte auprès d’une entreprise de services publics importante, il est probable que votre historique des paiements soit dans le dossier de l’une de ces agences ou des deux. Si vous avez une bonne feuille de route, c’est à dire que vous avez toujours payé vos factures à temps et avez effectué le paiement minimum exigible sur vos cartes de crédit, votre cote de solvabilité sera bonne. Si votre feuille de route n’est pas parfaite, cela ne signifie pas pour autant que votre demande de financement ne sera pas approuvée. Si vos paiements en retard remontent à loin dans votre passé ou à l’époque où vous étiez étudiant, mais que vous avez par la suite effectué vos paiements à temps, il est possible que vous n’ayez aucune difficulté à obtenir du financement. Un prêteur peut vous aider à évaluer votre situation et vous fournir des conseils sur la manière d’améliorer votre solvabilité afin de mieux vous préparer à acheter votre première maison. Pour recevoir par la poste une copie gratuite de votre dossier de crédit, il suffit d’en faire la demande. Pour obtenir des précisions, visitez Equifax.ca ou Transunion.ca.

Q7- Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?

Si votre acompte couvre moins de 20 % du prix d’achat de votre propriété, il vous faudra une hypothèque qui est assurée contre les défauts de paiement. Une telle assurance protège le prêteur au cas où vous n’effectueriez pas vos versements hypothécaires et est exigée par la loi. Au Canada, il y a deux principaux assureurs hypothécaires ; la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et Genworth Financial Canada. Le coût varie de 0,5 % à environ 3 % du montant total emprunté. On ajoute habituellement le montant à votre hypothèque et le coût à votre versement périodique.

Q8- En quoi consistent les frais de clôture, et quel montant d’argent dois-je mettre de côté pour les couvrir?

Les frais de clôture sont ces dépenses supplémentaires qui deviennent exigibles lorsque vous terminez l’achat de votre propriété. Voici ce que ces derniers incluent habituellement:

Q9- Quelles sont mes meilleures options hypothécaires?

Au moment de choisir votre hypothèque, vous devrez décider si vous voulez un taux variable ou un taux fixe. Les options qui vous conviennent dépendent de votre situation et de vos préférences personnelles. Voici en bref en quoi ces options se comparent :

Q10- Combien de temps me faudra-t-il pour rembourser mon hypothèque?

Le délai nécessaire pour rembourser complètement votre hypothèque s’appelle « amortissement ». Bon nombre d’accédants à la propriété choisissent un amortissement de 25 ans, mais il peut être plus court ou plus long selon vos besoins. D’une part, choisir un amortissement plus long diminue le montant de vos versements périodiques, mais vous paierez plus d’intérêt au cours de la durée de votre hypothèque. D’autre part, raccourcir votre amortissement augmente le montant de vos versements périodiques. Toutefois, vous économisez ainsi de l’intérêt dans l’ensemble et vous réglerez votre hypothèque plus rapidement. Une façon simple de raccourcir votre amortissement et de payer moins d’intérêt dans l’ensemble consiste à choisir un calendrier de versements accélérés hebdomadaires ou aux quinzaines plutôt que mensuels. Essentiellement, votre versement périodique mensuel est divisé par quatre (ou par deux). Comme certains mois de l’année comportent cinq semaines plutôt que quatre, au cours de l’année, vous effectuez l’équivalent de un versement mensuel supplémentaire.

Pour toute question supplémentaire, n’hésitez pas à contacter Mme Caroll Zeliniotis, Conseillère en prêts hypothécaires mobile
RBC Banque Royale
Tél. : 514 944-3002
caroll.zeliniotis@rbc.com
Site Internet

Bonjour madame Michel et merci de nous accorder cette entrevue!

Vous êtes très connue et aimée des Québécois comme étant une comédienne et une actrice hors du commun mais vous êtes aussi une femme d’affaires chevronnée.

Q1- Dans quel contexte êtes-vous devenue une femme d’affaires?

Sur le tas comme on dit. Je proviens d’une famille extrêmement pauvre, je n’avais pas de chambre à coucher quand j’étais petite. J’ai couché sur un sofa qu’on ouvrait dans le salon jusqu’à l’âge de 16 ans. Mon rêve était d’avoir un jour ma propre chambre à coucher et ma propre maison. La première chose que j’ai achetée quand j’ai pu a été une maison. Mon père me disais qu’il fallait être économe et ne pas s’endetter alors je l’ai payée comptant. C’était une maison à Brossard que j’avais payée 35 000$ à l’époque. J’avais commencé à travailler et mettre mes économies de côté. Par la suite, j’en ai acheté d’autres; des maisons de campagne, des appartements. Un jour, je me suis mis à calculer comment j’avais de propriétés à mon nom et ça montait à 27. Là, je commençais à trouver que ça faisais beaucoup! Tout compte fait, j’ai très rarement perdu dans mes investissements immobiliers.

Q2- Parlons un peu de votre expérience en immobilier. En quelle année et pendant combien de temps avez-vous été courtier immobilier?

Je n’ai pas été courtier immobilier. J’ai fait mon cours de courtier mais j’achetais mes maisons et les vendais moi-même. Mon nom légal est Aimé Sylvestre mais je suis connue de tous et reconnue par les autorités gouvernementales par mon nom d’artiste Dominique Michel. Le directeur de l’ACAIQ de l’époque n’as pas voulu me laisser utiliser mon nom d’artiste pour faire ce métier ce que j’ai trouvé complètement ridicule. Je lui ai répondu très bien, dans ce cas là, je ne ferai pas partie de votre regroupement. J’ai collaboré avec un ami dans les Laurentides plutôt que de pousser ça plus loin alors que ça semblait vouloir être difficile d’autant plus que je voulais le faire pour le plaisir. Plusieurs de mes amis me demandent conseil car j’ai beaucoup d’expérience et je les conseille gratuitement.

Q3- Quel était le contexte économique à l’époque?

Il y a eu des hauts et des bas. Je me souviens quand j’ai vendu ma maison dans les Laurentides car je travaillais beaucoup à cette époque et le voyagement était devenu ingérable. Je devais y aller seulement la fin de semaine. Je me souviens avoir demandé à mon ami Bob qui était courtier immobilier en charge de mes transactions d’accepter la première offre d’achat qui entrait car par expérience, j’avais constaté que la première offre est rarement mauvaise.

Q4- Qu’est-ce que vous avez le plus et le moins aimé lors de cette expérience?

Je trouve que les courtiers immobiliers travaillent extrêmement fort. Il y a des gens qui visitent seulement par curiosité. Les courtiers doivent connaître beaucoup de choses, ils doivent être dévoués et parfois faire de nombreuses visites sans succès car les gens on du mal à voir le vrai potentiel qu’une propriété peut avoir en effectuant de petites rénovations tel que démolir un mur pour faire une belle grande pièce, un walk-in etc. Je possède personnellement cette qualité et j’ai beaucoup aimé donner ce genre de conseil. Il serait peut-être opportun de donner ce genre de formation aux nouveaux courtiers car ça fait une grande différence.

Q5- Si vous aviez un conseil à donner aux gens qui prévoient acheter une propriété, quel serait-il?

Être prudents et profiter de la situation pour faire de bons achats à bon prix. Aux États-Unis, la situation est catastrophique. J’ai une connaissance qui a vendu son unité à proximité de la mer pour un tiers de sa valeur marchande d’il y a un an. C’est définitivement devenu un marché d’acheteurs et il y a de bonnes affaires à faire mais la prudence est de mise. Au Québec par contre, la situation est complètement différente et il y aura vraisemblablement de bons achats à faire. Il va de soi que les conseils d’un bon courtier immobilier peuvent faire toute la différence, tout spécialement dans le contexte actuel.

Q6- Puis-je vous demander de nous raconter une anecdote cocasse ou celle qui vous a fait le plus rire lors de vos rapports en affaires?

Une courtière immobilière m’avait fait visiter une maison et à tout moment, elle me disait tout bas, pour que les clients n’entendent pas, que la décoration et le tapis n’étaient pas beaux et que les propriétaires actuels manquaient de goût. Elle bavassait contre eux! Elle m’avait fait beaucoup rire, tellement que j’ai pensé pour un moment en faire un sketche et l’utiliser sur scène.

Q7- Y a-t-il un personnage qui vous a beaucoup influencé dans vos rapports en affaires?

J’ai beaucoup d’admiration pour André Bérard qui était le directeur de la Banque Nationale, maintenant à la retraite. Il a commencé comme commis et a fait son bout de chemin jusqu’à atteindre le poste de directeur. J’aime beaucoup sa connaissance des gens, son expérience et la qualité de son travail. C’est un homme extrêmement perspicace et j’admirais son trajet et sa vision. Il a beaucoup d’instinct et c’est un facteur important en affaires. Je ne me considère pas comme une excellente femme d’affaires mais je suis économe et c’est une qualité qui m’a beaucoup aidé. Quand on n’a pas de dettes, on est riche! J’ai aussi été très amie avec Pierre Péladeau.

Q8- Comment avez-vous réussi à concilier une carrière de comédienne et d’actrice avec celle de femme d’affaires?

J’ai eu un très très bon gérant, Jean-Claude Lespérance et aussi un très bon comptable. C’est vraiment grâce à ça que j’ai bien tiré mon épingle du jeu. Le truc, c’est de s’entourer de gens compétents sur qui on peut vraiment compter.

Q9- Vous avez beaucoup d’affinités pour la décoration intérieure. Est-ce qu’il arrive que vos parents et amis vous demandent des conseils de décoration?

Oui fréquemment et ça me fais plaisir. Je connais bien tous les magasins de décoration et d’aménagement intérieur de la grande région de Montréal et même un peu à l’extérieur.

Q10- Quel a été votre rôle préféré au cabaret, au cinéma et à la télé?

J’ai détesté mon expérience au cabaret car les gens boivent, parlent fort et n’écoutent pas. À la télévision comme sur scène, j’ai bien aimé Juste pour rire, j’ai moins aimé l’autre (sous entendu mais non spécifié) et dans les films j’ai bien aimé Le déclin de l’empire américain et Les invasions barbares. J’ai toujours accepté de faire des choses intéressantes. Je devais les aimer et les trouver amusantes. J’ai aussi beaucoup aimé faire des commerciaux à la télé.

Q11- Y a-t-il un rôle que vous n’avez jamais joué et qui pourrait maintenant vous intéresser?

Je ne sais pas. Il est peut-être à venir mais je ne le sais pas encore. Vous savez, quand on est près de la vie, du quotidien, de la réalité, c’est habituellement des bons rôles que j’apprécie beaucoup. Il ne s’agit pas que ce soit petit ou très grand, j’aime tout simplement les bons rôles.

Q12- Vous avez remporté une pléiade de prix honorifiques dans votre carrière. Y en a-t-il un qui vous a le plus touché ou ému?

Non, ils m’ont tous touché et ému. C’est toujours assez surprenant de recevoir un prix. Je n’ai jamais fait ce métier pour recevoir des prix mais c’est évident que ça fait chaud au cœur d’en recevoir un. Qu’ils proviennent du public ou de l’industrie, c’est touchant d’être honoré et toujours très apprécié.

Q13- Qu’est-ce que vous aimeriez laisser comme héritage ou comment aimeriez-vous qu’on se souvienne de vous dans plusieurs années?

Comme d’une personne aimable, amusante, généreuse et gentille.

Q14- Avez-vous des vœux à exprimer à vos nombreux fans en ce début d’année?

Je pense que ce que je souhaiterais à tout le monde c’est que tous soient attentifs aux gens dans le besoin et qui ont de la difficulté autour de nous. On les voit sur la rue, dans notre entourage, il y en a partout. Adultes ou enfants. Je souhaite que les gens s’ouvrent les yeux et tendent la main aux gens dans le besoin qui les entourent. Aider et aimer les voisins, amis et même les étrangers en position de faiblesse.

Merci infiniment de nous avoir consacré du temps et je vous souhaite le meilleur pour la nouvelle année!

Rencontre avec Me Gail Cimon, Notaire et experte en copropriété indivise.

Bonjour madame Cimon et merci de nous accorder cette entrevue.

1-Depuis combien de temps vous spécialisez-vous en copropriété indivise?

Je fais de la copropriété depuis 1985.

2-En quelle année le concept de la copropriété est-il apparu au Québec?

La copropriété a toujours existé. Depuis toujours, plus d’une personne pouvait détenir des droits dans un immeuble, que ce soit par choix, par succession ou autrement. Cependant, la copropriété divise que l’on connaît aujourd’hui existe depuis 1969, alors que le gouvernement a passé une loi, visant la copropriété divise.

3-S’agit-il d’une invention Québécoise?

Ce n’est pas une invention québécoise, la copropriété existait déjà en France, et la loi québécoise s’est d’ailleurs beaucoup inspirée de la loi française, mais elle existait ailleurs en Europe et même au temps des romains. Ce n’est donc pas quelque chose de nouveau.

4-Quel serait votre conseil au consommateur qui s’apprête à acheter un condo?

Je conseillerais d’abord à la personne qui s’achète un condo ou une copropriété de le faire en faisant affaires avec des gens qui s’y connaissent, i.e. courtier immobilier, notaire, évaluateur, etc. Je lui conseillerais ensuite de lire la convention pour voir s’il y a des clauses qui peuvent créer problème pour elle. Par exemple, si la personne achète un condo où il faut garder des tapis et qu’elle est allergique aux tapis….ou si la personne a des animaux et que la déclaration les interdit….A l’occasion il y a des règles qui sont assez restrictives et elles peuvent ne pas faire son affaire. Il serait bon aussi de vérifier la situation financière de la copropriété, s’il y a un fonds de réserve, surtout si des travaux importants sont à prévoir.

5-Il existe deux types de copropriété, divise et indivise. Pourriez-vous nous expliquer la différence entre les deux?

Le système juridique est différent pour les deux, même si en pratique les différences ne sont pas si grandes. Dans le cas d’une copropriété, on achète une quote-part dans un immeuble, on n’a pas un lot qui nous est propre, on achète une partie d’un tout. Dans le cas d’un condo, on a un lot qui nous est propre. Ces différences juridiques ne se voient pas vraiment. Dans le cas d’une copropriété, la personne ayant l’usage exclusif de son appartement et de certains accessoires se retrouve donc, au niveau de l’usage, dans la même situation que le propriétaire d’un condo.

Les différences importantes sont au niveau du financement, des taxes et de la reprise de possession. Au niveau du financement, seules la Banque Nationale et les Caisses populaires le font dans le cas d’une copropriété indivise et se limitent à 80%, alors qu’un condo peut être financé n’importe où et jusqu’à 95%. Quant aux taxes foncières, il est plus intéressant d’être en copropriété où, presque partout, on évalue la bâtisse comme un tout et non pas la valeur individuelle des unités, d’où une économie importante de taxes.

Dans le cas d’un condo, les taxes foncières sont basées sur la valeur marchande du condo, ce qui fait qu’une bâtisse en condo rapporte beaucoup plus pour la ville qu’une copropriété. En ce moment, Ville Mont-Royal charge autant pour les copropriétés indivises que divises, reste à voir si les autres arrondissements vont suivre. Pour la reprise de possession, impossible de le faire dans le cas d’une copropriété indivise, alors que pour un condo, c’est la même chose que pour n’importe quelle bâtisse; un préavis de 6 mois avant la fin du bail.

6-Quelle est l’option la plus populaire et pourquoi?

Les gens ont tendance à préférer le condo puisque c’est le plus facile à vendre, surtout à cause du financement plus élevé. Il nécessite donc une mise de fonds moins importante; 5% au lieu de 20% pour la copropriété indivise.

7-Quelle sont les implications financières pour les copropriétaires d’un condo indivis si un des propriétaires ne peut plus effectuer ses paiements?

Considérant que presque toutes les conventions contiennent des clauses d’hypothèques entrecroisées, on se retrouve dans la même situation que pour un condo advenant le défaut d’un copropriétaire. Les copropriétaires ayant constitué une hypothèque sur leur part indivise en faveur des autres copropriétaires, ces derniers peuvent donc exercer les recours hypothécaires prévus aux termes de la loi pour récupérer l’argent qu’un copropriétaire en défaut doit à la copropriété.

8-D’après vous, est-il préférable d’acheter un condo divis ou indivis?

Cela dépend de ce que l’acheteur recherche et de sa situation. S’il est clair qu’il ne louera pas la propriété, la copropriété indivise est peut-être préférable, puisque l’économie de taxes peut être intéressante.

9-Y a-t-il des problèmes qui affectent particulièrement une copropriété indivise?

Les problèmes en copropriété divise ou indivise sont les mêmes. Si la convention ne couvre pas tous les points nécessaires, quant à l’usage des lieux, i.e. usage de la cour, du toit, des stationnements, du sous-sol, etc. il va y avoir un problème tôt ou tard. De plus, les gens se chicanent souvent au niveau des travaux, à savoir; à quel point on doit bien entretenir la propriété? Les gens n’ont pas toujours l’argent pour bien l’entretenir et il y a souvent des chicanes à ce niveau. L’un veut que ce soit impeccable et l’autre attend qu’il devienne nécessaire de faire des travaux, i.e. la peinture, le toit, les balcons, etc.

Pour de plus amples informations ou pour parler à Me Gail Cimon, veuillez composer le (514) 270-6148.

Rencontre avec Me Louis Charron, spécialiste en droit immobilier.

Bonjour Monsieur Charron et merci de nous accorder cette entrevue.

Q1- Pour nous mettre dans le contexte, pourriez-vous nous donner la définition des garanties légales lors de l’achat d’un immeuble ?

Il existe, lors de la vente et de l’achat d’un immeuble, des garanties légales. Ces garanties s’appliquent sans qu’il ne soit nécessaire de les spécifier dans l’acte de vente. Il est cependant possible d’exclure les garanties légales en stipulant spécifiquement cette exclusion à l’acte de vente. Ces garanties sont premièrement la garantie quant au titre et à la contenance du lot. La garantie quant au titre garantit à l’acheteur le titre de propriété du lot sur lequel l’immeuble est construit. La garantie quant à la contenance garantit à l’acheteur la superficie spécifiée au contrat. Dans le cas où le lot est acheté en considération d’un montant au mètre carré et que le mesurage du lot démontre un déficit de superficie, le vendeur devra indemniser l’acheteur pour ce déficit.

Il existe, en plus des garanties précédemment mentionnées, la garantie contre les vices cachés dont nous allons parler plus précisément dans les lignes qui suivent. Finalement, l’acheteur d’une maison ou d’un condo neuf bénéficie également, pour un temps limité après l’achat, d’un plan de garanties fournies par l’APCHQ ou la garantie des maîtres bâtisseurs.

Q2- Pourriez-vous à présent nous donner la définition d’un vice caché ?

Pour qu’un vice soit considéré comme un vice caché indemnisable, il doit être caché, donc non apparent, à un acheteur prudent et diligent, sans cependant que celui-ci n’ait à recourir à un expert. L’exigence que le vice soit caché entraîne évidemment comme corollaire qu’il ne doit pas avoir été dénoncé par le vendeur à l’acheteur dans l’inscription de l’immeuble. Le vice doit de plus être grave; il doit diminuer la jouissance de la propriété à un point tel que l’acheteur n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu l’existence du vice.

Q3- Quels sont les vices cachés que vous observez le plus fréquemment ?

Lors des visites, aucun aspect ne doit être négligé. On observe souvent des vices cachés au niveau de la fondation ou des vices de toit qui se manifestent par des infiltrations d’eau. Pour les résidences secondaires en milieu rural on observe aussi des vices relatifs aux installations sceptiques. Pour des immeubles commerciaux, des vices relatifs à l’application des règlements municipaux peuvent affecter l’utilisation de l’immeuble acquis en empêchant l’utilisation que l’Acheteur entend en faire.

Q4- En quoi l’inspection est-elle utile à l’acheteur lors de la transaction ?

Le Code civil prévoit que : « le vice est apparent lorsqu’il pouvait être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » L’inspection préalable à l’achat est tout de même fort utile pour aider l’acheteur à constater l’existence de vices ou problèmes de construction dans la propriété. En effet, l’acheteur d’une propriété sera souvent beaucoup plus concentré sur les caractéristiques fonctionnelles de l’immeuble, sa localisation, l’aménagement des pièces et son rangement. Il pourrait donc omettre de regarder en détail la mécanique de l’immeuble et son enveloppe. C’est là que les services d’un inspecteur deviennent fort utiles. Évidemment, ces inspections sont limitées lorsqu’elles sont pratiquées en hiver, une saison pendant laquelle l’activité immobilière est assez importante. Il est cependant très important de réviser en détail le rapport d’inspection et non de se fier uniquement au rapport verbal de l’inspecteur. Nous le verrons plus loin.

Q5- Quelles en sont les répercussions pour le vendeur ?

Dans l’éventualité où un acheteur découvre l’existence d’un vice caché après la transaction, le vendeur détient comme moyen de défense à une action en vices cachés le fait que le vice était apparent ou qu’il était dénoncé à l’acheteur. Le vendeur scrutera donc à la loupe le rapport d’inspection obtenu par l’acheteur, afin de déterminer si des mentions contenues dans le rapport dénonçaient l’existence de vices. Si c’est le cas, l’acheteur ne pourra réclamer de dommages au vendeur, le rapport d’inspection lui ayant dénoncé l’existence de vices cachés avant la vente.

Q6- Quelle solution s’offre à l’acheteur qui découvre un vice caché suite à l’inspection du bâtiment ?

Il est prévu au formulaire de promesse d’achat standardisé à l’article 6.5 que l’acheteur doit donner un avis écrit au vendeur s’il découvre un vice au moment de l’inspection. Dans ce cas, le vendeur bénéficie d’un délai de 21 jours à compter de la réception de cet avis pour aviser l’acheteur, par écrit, qu’il a remédié, à ses frais, au vice ou à l’irrégularité soulevé, ou qu’il ne peut y remédier.

Dans ce cas, l’acheteur devra aviser le vendeur s’il achète avec le vice ou l’irrégularité dénoncé, ce qui diminue la garantie du vendeur pour cet élément spécifique. Il peut également ne pas donner suite à la promesse d’achat, auquel cas les dépenses encourues par l’acheteur seront à la charge du vendeur. En pratique, la découverte de vices cachés donne habituellement lieu à une réduction de prix de la part du vendeur, après négociation.

Q7- Quelle solution s’offre à l’acheteur qui découvre un vice caché après la transaction ?

Un acheteur qui découvre un vice caché après la transaction doit dénoncer au vendeur l’existence du vice caché dans un délai raisonnable après la découverte du vice, sous peine de voir son recours rejeté. Dans le cas où le vice se manifeste de façon graduelle, par exemple, par des infiltrations d’eau minimes qui deviennent de plus en plus importantes, ce délai commencera à courir dès le moment où l’existence du vice devient évidente. Le vendeur qui connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence de vices cachés ne pourra, quant à lui, argumenter en défense la tardivité de cet avis de dénonciation.

Q8- Le vendeur sera-t-il pénalisé, même s’il n’était pas au courant du vice caché ?

Oui. Le vendeur doit, dans tous les cas où il n’a pas exclu la garantie légale, indemniser l’acheteur contre les vices cachés découverts après la vente. Ainsi, même si le vendeur ne connaissait pas l’existence du vice, il est tout de même tenu d’indemniser l’acheteur pour sa réparation. Cependant, dans le cas où le vendeur connaissait l’existence du vice ou ne pouvait l’ignorer, il sera également tenu aux dommages et intérêts subis par l’acheteur pour les dommages découlant de la présence de vices cachés.

Q9- Quel est le meilleur moyen pour l’acheteur de se protéger des vices cachés ?

Il n’existe malheureusement aucun moyen de se protéger de façon certaine contre l’existence de vices cachés. L’acheteur doit examiner avec précaution l’immeuble, préalablement à l’achat. Il est recommandé d’avoir recours aux services d’un inspecteur en bâtiment pour s’assurer que l’immeuble est libre de tout vice caché. Cependant, étant donnée la difficulté de procéder à l’achat d’une propriété avec la certitude qu’elle est exempte de tout vice, les garanties légales qu’on a déjà discutées, vont permettre à l’acheteur d’être indemnisé dans l’éventualité où il découvrirait un vice caché après la vente, même si le vendeur ignorait le vice.

Q10- Comment le vendeur peut-il prévoir et éviter un problème de vice caché ?

La meilleure façon pour le vendeur de se protéger contre une réclamation en vice caché de l’acheteur est de dénoncer au courtier immobilier l’existence de vices qu’il a constatés et de s’assurer de leur inclusion à l’inscription : une infiltration d’eau, la présence d’un noircissement de gypse qui pourrait indiquer un problème de toiture, etc. Dans cette éventualité, l’acheteur aura connaissance du problème relié à l’immeuble et ne pourra habituellement pas réclamer quelque somme que ce soit au demandeur en vertu de la garantie contre les vices cachés. L’autre façon pour le vendeur de se protéger d’une réclamation de l’acheteur consiste à vendre l’immeuble sans garantie légale. C’est ce que font habituellement les banques lors de ventes d’immeubles en reprise de finance. Dans ce cas, le vendeur pourra habituellement obtenir un prix moins élevé pour sa propriété, étant donné qu’elle est vendue sans garantie légale.

Vous pouvez joindre Me Louis Charron au :
(514) 798-0607 – www.avocatsmontreal.ca

Bonjour Madame Dubé et merci de nous accorder cette entrevue.

Q1- Pour nous mettre en contexte, pourriez vous nous donner la définition légale d’un non résident?

Les lois fiscales ne contiennent aucune définition spécifique du concept de non résident. Je ne peux donc pas vous donner une « définition légale » de ce concept. Il s’agit de cas par cas. Tel que précisé par les tribunaux, il faut donc s’en remettre aux faits particuliers pour déterminer si une personne est ou non résidente. La détermination du statut de non résident d’une personne passe par l’examen des liens de cette personne avec le Canada et avec un autre pays. On pourra considérer à cet effet, notamment, le lieu où elle habite régulièrement, le lieu où habitent son conjoint et ses enfants le cas échéant, le(s) lieu(x) où se trouvent ses biens (ex : immeuble, automobile), son statut de résident permanent au Canada, les liens économiques avec le Canada (ex : emploi, compte bancaire), etc. Ces différents facteurs ayant tous un poids différent. Il s’agit alors du concept de résidence de fait.

Si la personne ne se qualifie pas de résident de fait, elle peut toutefois être considérée résidente du Canada par exemple si elle a séjourné au Canada 183 jours ou plus dans la même année. Il s’agit alors du concept de résidence réputée. Il est en conséquence très difficile de déterminer si une personne est résidente du Canada ou non et la plus grande prudence est de mise en cette matière, en raison des conséquences juridiques entraînées par le statut de non-résident tel que mentionné ci-après. D’ailleurs, il est possible pour une personne de s’adresser au gouvernement fédéral afin de faire déterminer son statut mais le gouvernement se réserve toutefois la possibilité de revenir ultérieurement sur l’opinion qu’il aura émis à la suite de cette demande.

Q2- Pourriez-vous nous expliquer les particularités d’un achat immobilier si le vendeur de l’immeuble qu’on achète est un non résident?

Lorsque le vendeur d’un immeuble est non-résident, le vendeur a l’obligation légale d’obtenir tant du gouvernement fédéral que du gouvernement provincial un certificat de conformité. Ce certificat émis tant au vendeur qu’à l’acheteur confirmera qu’aucun impôt n’est dû en raison de la transaction.

L’obtention du certificat de conformité est essentielle pour l’acheteur puisqu’il pourrait autrement être tenu de payer au gouvernement fédéral et au gouvernement provincial l’impôt dû par le vendeur, même s’il a déjà payé le prix d’achat de l’immeuble en question. Les lois fiscales prévoient de plus que l’acheteur a la responsabilité de faire une enquête sérieuse sur le statut de résidence du vendeur. Ainsi, si la vente est faite sur la base que le vendeur était résident du Canada alors que les gouvernements déterminent par la suite qu’il était non-résident, l’acheteur pourra devoir payer l’impôt dû par le vendeur. De plus, les gouvernements pourront inscrire contre l’immeuble acheté une hypothèque légale afin de recouvrer de l’acheteur les sommes dues. Des pénalités peuvent également être imposées à l’acheteur.

C’est pourquoi le notaire procédant à la transaction devra retenir le prix de vente une fois celle-ci effectuée jusqu’à l’émission des certificats de conformité par les deux gouvernements. Un seul ne suffit donc pas. Les deux doivent être obtenus pour empêcher tout risque de responsabilité monétaire à l’acheteur et permettre au notaire de libérer les fonds.

Q3- Pourriez-vous nous expliquer les particularités que le vendeur doit savoir si l’acheteur de sa propriété est un non résident ?

Lorsqu’un non-résident achète un immeuble au Canada, il n’y a pas de telle procédure à suivre. Il n’a pas à obtenir une autorisation gouvernementale quelconque pour acheter un immeuble, sauf exceptions (notamment dans le cas de terres agricoles). Cependant, si un non-résident doit vendre un immeuble au Canada afin d’obtenir les fonds nécessaires à l’achat d’un autre immeuble, des délais sont à prévoir puisqu’il verra le prix de la vente « gelé » jusqu’à ce qu’il obtienne les deux certificats de conformité tel que mentionné précédemment. Il ne lui sera donc pas possible d’utiliser rapidement le produit de la vente pour son achat. Il doit de plus considérer l’impôt à payer le cas échéant afin de déterminer le montant net qu’il pourra utiliser pour l’achat du nouvel immeuble.

Il est dont important pour cet acheteur de prendre en considération les délais nécessaires à l’obtention des certificats de conformité lorsqu’il envisage de vendre un immeuble pour en acquérir un autre de même que ceux nécessaires afin de transférer légalement les fonds pour sa mise de fonds entre son pays d’origine et le Canada le cas échéant. Les délais spécifiés dans les offres d’achat ne sont généralement pas de rigueur, c’est-à-dire que la date spécifiée dans l’offre d’achat n’est qu’indicative. Elle peut être modifiée. Cependant, le non-résident devra être prudent de manière à ne pas causer de dommages au vendeur de l’immeuble qu’il désire acquérir en raison des délais occasionnés par sa propre situation.

Q4- Quelles sont les vérifications qui sont faites durant le délai où l’argent est gelé et combien de temps toute cette procédure peut prendre?

Le vendeur non-résident doit, dans les dix (10) jours suivant la date de signature de l’acte de vente, produire ses demandes de certificats de conformité auprès des gouvernements, lesquelles devront être accompagnées de toutes les pièces requises (notamment une copie de l’acte de vente). À noter que le vendeur non-résident devra présenter une demande tant au gouvernement fédéral qu’au gouvernement provincial.

Sur réception d’une demande de paiement de la part des deux paliers gouvernementaux, le notaire retenant le prix de vente émettra à même le prix de vente des chèques en paiement de l’impôt découlant de la transaction. Après paiement de l’impôt aux deux paliers gouvernementaux et une fois les vérifications effectuées par ces derniers, il y aura émission des certificats de conformité. Lorsque ceux-ci auront été remis au notaire, il pourra libérer les fonds revenant au vendeur. Il est difficile de prévoir les délais entre la signature de l’acte de vente et l’émission des certificats de conformité (et en conséquence, de la remise du produit net de la vente au vendeur non-résident). Encore une fois, chaque cas est particulier. Ces délais seront notamment fonction du degré de complexité de la situation fiscale du vendeur, du fait que les demandes de certificats de conformité sont complètes ou non, etc. On peut penser facilement à quelques semaines.

Q5- Est-ce qu’un non résident pourra se faire financer aussi facilement qu’un Canadien auprès d’une institution financière ?

Il peut être plus difficile pour un non-résident canadien d’obtenir un financement auprès d’une institution financière que pour un résident. En général, une mise de fonds de 35% sera exigée d’un acheteur non-résident alors qu’un acheteur résident pourra obtenir une hypothèque assurée par la Société d’hypothèque et de logement (SCHL) avec une mise de fonds de seulement 5%.

En effet, chaque institution financière examinera au cas par cas les demandes de financement de non-résidents. L’évaluation visera notamment à déterminer la valeur nette du non-résident. Le type d’immeuble à financer pourra également influencer l’octroi du financement.

Par ailleurs, les institutions financières refuseront presque systématiquement les non-résidents issus de pays où le climat politique est instable, de même que les diplomates.
Il sera plus facile pour un « immigrant investisseur » d’obtenir du financement d’une institution financière canadienne.

Q6- Quelles sont les solutions à explorer si le délai pour accéder aux fonds est trop long pour pouvoir procéder à la transaction ?

Le non-résident qui envisage de financer l’achat d’un immeuble par la vente d’un autre immeuble devra analyser l’ensemble des possibilités qui lui sont offertes afin de déterminer laquelle est la plus appropriée pour lui, le tout en fonction de sa situation particulière. Le type d’immeuble qu’il envisage d’acquérir pourra aussi avoir une incidence sur les solutions qui s’offrent à lui.

Par exemple, peut-être lui sera-t-il préférable de ne pas vendre le premier immeuble, de l’hypothéquer à moins de 65% de sa valeur et d’utiliser les fonds ainsi obtenus pour acheter le deuxième immeuble qui pourrait lui aussi être hypothéqué à moins de 65% de sa valeur.

De même, peut-être pourra-t-il vendre le premier immeuble et obtenir un « prêt-relais » d’une institution financière. Il s’agit d’un prêt non garanti par hypothèque qui peut être disponible rapidement et qui sera remboursé par le notaire procédant à la vente à même le prix de vente après l’obtention des certificats de conformité des deux gouvernements. Le non-résident paiera alors des intérêts sur ce prêt seulement entre la date de l’achat du nouvel immeuble et celle du remboursement du prêt-relais.

Q7- Est-ce que les mêmes règles s’appliquent dans le cas d’un individu possédant une double nationalité ?

Oui. Les concepts de nationalité (ou citoyenneté) et de résidence sont totalement différents. En conséquence, une personne ayant la double nationalité peut quand même être considérée non-résidente du Canada. Si elle vend un immeuble au Canada, elle devra donc se soumettre aux mêmes règles que les autres non-résidents. La nationalité n’est pas un des facteurs à considérer dans la détermination du statut de résident ou non d’une personne.

Q8- Comment peut-on s’assurer que l’on pourra obtenir une garantie légale en cas de problème si le vendeur n’habite plus au pays ?

À moins que l’offre d’achat conclue avec un vendeur non-résident ne spécifie qu’il n’y aura aucune garantie légale, l’acheteur obtiendra la garantie légale. Celle-ci existe de par le Code civil du Québec, à moins qu’elle ne soit écartée par les parties.

Par contre, si un problème survient et que l’acheteur désire exercer un recours contre le vendeur non-résident, il pourra avoir de la difficulté à se prévaloir de sa garantie légale. En effet, il est beaucoup plus difficile d’exercer un recours judiciaire contre une personne qui n’habite plus le pays. Comment forcer une personne qui n’habite pas au Canada à payer ce qu’elle doit ? L’acheteur aura de meilleures chances de faire valoir sa garantie légale même si le vendeur n’habite plus au Canada si ce dernier possède encore des biens ici (notamment un autre immeuble). C’est d’ailleurs pourquoi il est essentiel pour la protection de l’acheteur d’un immeuble dont le vendeur est non-résident d’obtenir les certificats de conformité. En conséquence, même si la garantie légale existera, elle pourra être inefficace dans les faits.

Q9- Est-ce que les transactions avec des non résidents apportent plus de problèmes et sont à éviter ou bien on pourrait dire que ça ne change pas grand-chose ?

On ne peut pas vraiment dire qu’une transaction avec des non-résidents apporte plus de problèmes et doit être évitée à tout prix. Il est cependant primordial d’être prudent et de s’assurer que les exigences légales sont observées de manière à ce que l’autre partie ne soit pas pénalisée dans la transaction. Il sera important pour les parties impliquées de bien se renseigner.

Par exemple, l’acheteur d’un immeuble qui sait que son vendeur quittera le pays après la transaction et qu’il ne conservera pas de biens ici pourrait vouloir obtenir une inspection plus approfondie de l’immeuble afin d’éviter les risques de vices et donc de réclamation au titre de la garantie légale.

Q10- Quel sera le meilleur moyen d’éviter tout problème lors d’une transaction avec un non résident ?

Évidemment, le meilleur moyen d’éviter tout problème lors de la vente impliquant un non-résident sera de s’entourer de professionnels. Le courtier immobilier pourra prévenir son client des délais à prévoir dans ce genre de transaction. Le comptable ou le fiscaliste préparera pour le vendeur les demandes de certificats de conformité et pourra obtenir une exemption le cas échéant (certains pays ayant des ententes avec le Canada, il est possible qu’aucun impôt ne soit dû en raison de la vente d’un immeuble par le non-résident bien qu’il soit tout de même soumis à l’exigence d’obtenir les certificats de conformité).

Le notaire s’assurera de libérer les fonds seulement après l’obtention des certificats de conformité et veillera à la protection de toutes les parties impliquées. La question de la vente d’un immeuble par un non-résident pouvant être complexe et dépendant des faits particuliers de chaque affaire tel que résumé généralement ci-devant, il est primordial pour toute partie visée de consulter un professionnel. Mais le meilleur moyen pour un non-résident de s’éviter bien des tracas, c’est de consulter un professionnel non pas avant de vendre un immeuble au Canada, mais bien avant de l’acheter !

Pour plus de renseignements ou pour parler à Me Mélanie Dubé, veuillez composer le (514) 935-6226

Bonjour Dr Tancelin et merci de nous accorder cette entrevue.

Q1- Est-ce qu’un déménagement cause un effet de stress aussi grand sur notre animal domestique que sur nous?

Certainement avec le déménagement, l’animal perd ses repères habituels et se retrouve au milieu de boîtes de cartons. Son univers s’en trouve donc modifié. Je suis certaine aussi qu’il perçoit en plus le stress du maître.

Q2- Comment identifier les signes de stress du chien et du chat lors d’un déménagement?

Ceux-ci sont variables d’un individu à l’autre. Par exemple, on peut noter une baisse d’appétit. On peut constater que l’animal se cache. On peut aussi voir des comportements inappropriés d’élimination i.e. selles ou urine au mauvais endroit. Toutefois déménager n’est pas synonyme de désordre de propreté.

Q3- Peut-on réduire le taux de stress sur l’animal par une planification à l’avance du déménagement?

Certainement. Le fait de planifier comment les choses vont se dérouler diminuera le stress du propriétaire et celui de l’animal.

Q4- Comment peut-on réduire les effets d’un déménagement pour un chat ou un chien, avant et pendant le déménagement?

Avant, en essayant de préserver le plus possible les habitudes et l’environnement connu par l’animal.
Pendant le déménagement, le plus grand stress sera que le félin se faufile à l’extérieur et se perde alors qu’il n’y va jamais. Voilà pourquoi je conseille d’enfermer son animal pour éviter qu’il ne se sauve, voir même, le faire garder en clinique au besoin. Idéalement, on l’introduira dans le nouveau décor une fois que le déménagement sera complété et après avoir réinstallé ses effets personnels (litière, bol, etc.). Ainsi l’animal se retrouve dans un environnement étranger mais reconnaîtra au moins ses odeurs.

Q5- Doit-on prendre des dispositions spécifiques si notre animal est avancé en âge?

A mon avis, l’âge n’est pas un facteur qui nécessite que l’on agisse autrement si ce n’est de ne pas perdre dans les boîtes les médicaments que l’on risque d’avoir à donner à un animal plus âgé. Le stress, le manque de confiance se voit malheureusement chez différents individus sans qu’il y ait un lien avec l’âge.

Q6- Le caractère de l’animal est-il un facteur important?

Un animal anxieux vivra sans doute plus intensément le déménagement. Le parallèle est le même que pour le maître.

Q7- Est-ce que l’animal sera plus porté à se sauver suite à un déménagement qu’en temps normal et comment minimiser ces risques?

Les animaux qui sortent sans surveillance devront réapprendre à connaître leur nouvel environnement. Si l’on se retrouve à quelques rues de son ancien domicile, il n’est pas rare de voir revenir l’animal à son ancien chez lui. Les humains devront être compréhensifs et patients en attendant que l’animal intègre les changements. On peut par exemple demander aux nouveaux occupants de nous prévenir s’ils voient les rôdeurs. En général, l’animal apprendra graduellement à connaître les alentours mais malheureusement le risque qu’il se perde n’est pas nul.

Q8- Un déménagement est souvent accompagné de beaucoup de nettoyage et de peinture. Comment protéger l’animal de tous ces produits toxiques?

Tous les produits toxiques devraient toujours être rangés et inaccessibles si possible en tout temps. On doit aussi connaître la toxicité des produits que l’on utilise, au même titre que la toxicité des plantes de la maison (Le site de l’Association déménage). Plusieurs sites sur le web nous renseignent à ce sujet. Pour ce qui est de la peinture, les vapeurs peuvent déranger et à la limite altérer le goût des aliments. Donc il faudra bien aérer. Encore là, il est probablement préférable d’essayer de mettre en pension, pendant le temps des travaux, son animal de compagnie pour éviter intoxication et accidents.

Q9- Est-ce que l’animal aura tendance à faire ses selles où il ne faut pas pour riposter et si oui, comment réagir à cette situation?

Les désordres de propreté peuvent survenir avec le stress. Mais n’oublions pas que l’on doit donner une chance au coureur. Par exemple, si le nouvel environnement est très spacieux, pourquoi ne pas commencer par restreindre ses déplacements à une portion limitée du logement le temps qu’il s’y habitue. Pour les cas plus sérieux, il est possible de se procurer chez son vétérinaire des diffuseurs de phéromones qui apaiseront l’animal.

Q10- Quel conseil devrions-nous donner à nos enfants afin qu’ils ajustent leur comportement avec le déménagement de l’animal domestique?

Nos enfants devront rassurer leur compagnon ou tout au moins ne pas contribuer à son stress. Pourquoi ne pas confier à l’enfant responsable le tâche de surveillance en cette journée mouvementée… et lui demander qu’il s’assure du bien être de son petit compagnon.

Q11- La période d’adaptation au nouveau logis sera-t-elle longue pour l’animal?

La période d’adaptation sera variable, encore là, dépendante du niveau de confiance et d’assurance de l’animal et donc de son tempérament. Pour certain se sera la catastrophe et pour d’autre ça passera comme une lettre à la poste. A nous de reconnaître les éventuels risques et d’y être préparé. Et de grâce, si vous ne voulez plus de votre animal, ne le laisser pas sur place comme tant de gens font chaque année. Allez le porter dans un refuge. Il mérite au moins cette considération de la part de l’espèce évoluée que nous sommes sensé être.

Pour toute question supplémentaire ou pour prendre rendez-vous avec Dr France Tancelin, vétérinaire, veuillez appeler la Clinique vétérinaire TouChatTou, au (514) 597-2428. La clinique est située au 1419 rue Montcalm, Montréal.

 

Bonjour monsieur Simon et merci de nous accorder cette entrevue.

Q1. Depuis combien de temps offrez-vous des programmes de formation et de perfectionnement aux courtiers immobiliers et en quoi consistent-ils?

Ça fait longtemps que j’offre des programmes de perfectionnement aux courtiers. J’ai commencé en 1983, après avoir moi-même pratiqué la profession pendant 10 ans. J’ai commencé à faire de la formation à la suite de demandes de collègues qui m’ont encouragé à passer une entrevue avec un courtier à cet effet. Je voulais élever le niveau de formation en vente des courtiers immobiliers. Mes cours visent à améliorer leur efficacité dans toutes les étapes qu’ils rencontrent, à rendre la vente beaucoup plus transparente et satisfaisante pour le client qui fait affaire avec le courtier. Dans la vente, il ne s’agit pas de manipuler l’autre ou de forcer une décision, il s’agit seulement de bien le conseiller et de l’aider à prendre une décision qu’il envisage déjà. Après avoir participé à mes programmes, un courtier sait comment approcher un client avec assurance, qu’il soit vendeur ou acheteur, comment mériter sa confiance et lui communiquer les raisons valables pour qu’il soit ensuite satisfait de ses décisions et qu’il ne regrette pas d’avoir attendu trop longtemps pour les prendre.

Je continue toujours à me former en apprenant davantage et je continu à améliorer le contenu de mes programmes en y introduisant souvent des méthodes et techniques de vente adaptées aux changements des consommateurs et aux changements du marché. En fait, les résultats sont si évidents que j’offre une garantie de réussite à tout participant qui les met en pratique.

Q2. Quels sont les risques encourus par les propriétaires qui choisissent de vendre leur propriété sans l’aide d’un courtier immobilier?

Il y a plusieurs risques. Ça ne veut pas dire que personne ne peut le faire soi-même mais ce sont souvent des risques inutiles. Par exemple, il est très probable que le client ne sache pas comment remplir les documents adéquatement ou, pour certains, d’accueillir des inconnus chez soi. Mais le risque principal que l’on prend est de ne pas savoir si on a obtenu le meilleur prix du marché. La seule façon d’obtenir la vraie réponse à cette question est de mettre la propriété sur le marché à travers le réseau des courtiers immobiliers. On entend dire quelques fois que quelqu’un a réussi à vendre sans courtier, en seulement quatre jours, par exemple.

La question à se poser est la suivante : Est-ce que l’acheteur qui achète en quatre jours cherchait lui aussi depuis quatre jours ? L’acheteur qui cherche depuis longtemps est très bien informé et il sait comment reconnaître immédiatement une bonne affaire qui arrive sur le marché. De plus, les propriétaires qui vendent sans courtier, pour économiser la commission, ne la récupèrent généralement pas car les acheteurs feront baisser le prix de ce même montant au moment de l’offre d’achat car ils savent qu’il n’y a pas de courtier. Les acheteurs, eux, sont conseillés et tellement bien servis par les courtiers. Pourquoi s’en passeraient-ils et pourquoi payer le même prix lorsqu’il n’y a pas de courtier ? Ce sont les ventes des courtiers qui constituent le marché. L’acheteur qui veut absolument acheter une propriété sans courtier n’a qu’un seul désir, celui de payer moins que la valeur du marché.

Q3. Selon vous, quel est le facteur le plus important à considérer lorsqu’on magasine un courtier immobilier pour vendre ou pour acheter une propriété?

Il y a plusieurs facteurs, le premier étant la confiance. Il faut qu’il y ait un lien de confiance entre le courtier immobilier et le client. Il faut que le client sente que le courtier s’intéresse à lui, même si, pour l’aider, le courtier lui dit des choses qu’il n’aime pas entendre. C’est parfois nécessaire pour le mettre au courant du marché. Il faut lui dire tout ce qu’il faut faire pour mieux vendre sa propriété. La relation de confiance doit s’établir sur la justesse des réponses du courtier immobilier et non seulement sur sa gentillesse et sa courtoisie. Le courtier immobilier est un guide pour aider à prendre une bonne décision, laquelle revient toujours au client.

Q4. Est-ce qu’un courtier immobilier qui charge un pourcentage de commission moins élevé est nécessairement une meilleure affaire?

Un pourcentage de commission moins élevé donne l’impression d’un rabais. Le propriétaire pense que ça lui coûte moins cher. C’est pourtant un rabais conditionnel, il ne se réalise que lorsque la vente se fait et personne ne saura si la vente s’est faite au meilleur prix lorsque la commission est plus basse. Ce qu’il est important de savoir pour un propriétaire qui veut vendre est qu’il doit offrir sa propriété aux meilleures conditions afin d’attirer au maximum l’intérêt du marché. Il doit tout faire pour attirer les acheteurs vers sa propriété, l’offrir au prix juste, avec une excellente rémunération aux courtiers immobilier, s’assurer de la propreté des lieux, de la bonne condition de la propriété, de la disponibilité pour les visites, etc. Quand on diminue un seul de ces facteurs, on diminue ses chances de vendre au meilleur prix. Le courtier immobilier qui charge un plus haut pourcentage en offre aussi un plus haut à tous les courtiers du Québec, un imposant réseau de professionnels qui l’aidera considérablement à trouver le meilleur acheteur pour la propriété à sa vraie valeur selon le marché.

Q5. Que pensez-vous de la pratique de certains courtiers qui offrent des cadeaux qui n’ont rien à voir avec la transaction immobilière pour attirer leurs clients?

Je trouve malheureux que certains en soient rendus à ce point là. Ça donne l’impression que leur service n’a pas de valeur suffisante par lui-même. C’est la réaction qu’on a. Je me méfierais de n’importe quel autre professionnel de la vente qui ferait cette pratique. Ça fait plaisir aux gens qui les reçoivent mais ça ne démontre pas de professionnalisme. Le meilleur cadeau à faire à un propriétaire est de lui apporter une bonne offre d’achat provenant d’un acheteur bien qualifié. De l’aider comme il le faut en s’assurant que la transaction se passe bien et qu’il puisse se procurer lui-même les cadeaux qu’il veut.

Q6. Pensez-vous qu’il est bon de mettre une propriété sur le marché à un prix supérieur à sa valeur, pour se garder une marge de manœuvre, ou qu’il est préférable de la lister à sa vraie valeur dès le départ?

Il y a eu depuis quelques années des habitudes qui faisaient que les propriétaires exigeaient un prix plus élevé pour se garder une marge de manœuvre. Les propriétaires suivants vendaient à leur tour aussi en se gardant cette marge de manœuvre. À cause du marché qui augmentait rapidement, il arrivait souvent que ces propriétaires vendaient presque au prix demandé. Maintenant, la situation est différente. Celui qui se garde une grande marge de manœuvre éloigne les acheteurs. Dans le marché actuel, il est préférable de demander un prix juste dès le départ, avec presque aucune négociation possible. C’est exactement cela qui fera que la propriété va se démarquer du marché, provoquer plus de visites que les autres et souvent, plus d’une offre. L’intérêt des acheteurs se manifeste le plus au moment de la mise en marché et s’estompe après quelques semaines. Les acheteurs sont maintenant beaucoup plus informés qu’auparavant.

Q7. Après combien de temps sur le marché doit-on réduire le prix d’une propriété s’il n’y a pas suffisamment d’activité et pourquoi?

Après 4 à 6 semaines, acheteurs et courtiers immobiliers commencent à perdre leur intérêt. Ça ne veut pas dire que la propriété n’est pas intéressante mais, après quelques mois, à prix égal, l’acheteur ira d’abord visiter une propriété qui a été inscrite tout récemment. Plus tard, on peut réduire le prix pour recréer à nouveau cet intérêt mais il est préférable de ne pas attendre trop longtemps. La meilleure option est de mettre en vente au bon prix dès le départ ou alors de s’ajuster peu de temps après.

Q8. Comment maximiser les chances de vendre une propriété lors des visites?

Idéalement, il faudrait organiser la propriété comme si personne n’y habitait, un peu comme une chambre d’hôtel. Dans la mesure du possible, tout doit être rangé et bien propre et il serait préférable d’éviter les odeurs autant que possible. Le propriétaire doit être le plus effacé possible pendant les visites et laisser la place au courtier. Le tout a pour but de laisser de l’intimité entre le courtier et ses acheteurs. S’ils se sentent à l’aise, les acheteurs poseront plus de questions, passeront plus de temps dans la propriété et ça pourrait augmenter les chances de la vendre. On garde son auto plus propre et plus belle quand on veut la vendre, il en va de même avec une propriété. Je recommande au courtier de s’informer à l’avance et même de visiter seul la propriété, pour bien la connaître, avant d’y aller avec ses clients.

Q9. En quoi la récession actuelle affecte-elle la vente d’une propriété?

Il est sûr que ça rend les acheteurs plus prudents. Le marché se stabilise et les acheteurs sont moins bousculés par les augmentations de prix que le marché a connus et ils peuvent bénéficier des taux bas actuels. En période de récession, une baisse des taux d’intérêts n’est pas suivie immédiatement par une hausse des prix des maisons, comme ce qui s’est passé au cours des dernières années. C’est donc un excellent moment pour l’achat car les prix sont stables et les taux sont très bas. De plus l’acheteur doit réaliser que de si bonnes conditions risquent de ne pas durer longtemps.

Il arrive aussi, en période de récession, que certains propriétaires vendeurs soient déçus de ne pas obtenir le prix qu’ils auraient souhaité, mais ce que les courtiers doivent leur expliquer c’est qu’ils pourront récupérer cette différence de prix lors de leur prochain achat, dans le même marché. En fait, il faut reconnaître que lorsque les conditions du marché poussent les prix à la hausse, ceux qui vendent peuvent réaliser un gain en vendant et, lorsque le marché change et que les prix risquent d’être réduits légèrement, ils récupèrent cette réduction en rachetant. En demeurant dans le même marché, on ne peut réaliser de profit dans les deux transactions – ni de perte non plus, d’ailleurs, et ceux qui saisissent ce concept vont profiter des conditions excellentes du marché actuel pour acheter ou vendre une propriété. Leur guide sera leur courtier immobilier.

Q10. Comment aider davantage les acheteurs aujourd’hui ?

Les acheteurs méritent un service très personnalisé et une attention particulière portée à leurs priorités, non seulement à leurs besoins. Je recommande aux courtiers de les rencontrer chez eux, si possible, pour les connaître davantage dans leur environnement et pouvoir mieux trouver ensuite la propriété qui leur convient vraiment – sans perdre de bonnes occasions en visitant trop de propriétés inutilement. Les courtiers devraient aussi les aider à ne pas dépasser leur budget et à ne pas prendre trop de risques d’endettement – surtout si la récession s’avère plus grave que prévue, ce qui est une possibilité à ne pas négliger.

Je leur recommande aussi de tenir compte des priorités de chaque membre de la famille en écoutant chacun avec intérêt et en leur posant les bonnes questions et, lorsqu’ils trouveront ensemble la propriété qui convient le plus à tous, de les encourager à ne pas retarder leur décision. Acheter une propriété n’implique pas seulement un montant d’argent important c’est aussi un changement majeur de mode de vie. Le courtier doit reconnaître l’importance de ce geste pour ses clients et les aider à l’accomplir en toute sécurité et avec satisfaction.

Rencontre avec Me Louis Charron, spécialiste en droit immobilier.
Bonjour Monsieur Charron et merci de nous accorder cette entrevue.

Q1- Quelles sont les conséquences pour un vendeur qui a accepté une promesse d’achat sur son immeuble et qui veut maintenant se retirer unilatéralement de la transaction, malgré le fait que l’acheteur refuse?

La réponse à cette question nécessite plusieurs mises en garde. En effet, les parties peuvent échanger plusieurs documents dans le cadre d’une transaction immobilière. Seule l’offre d’achat acceptée définitivement par le vendeur, après la période d’offres et de contre-offres doit être considérée comme une offre acceptée. Les étapes de discussions préalables à la conclusion de la promesse d’achat ne seront habituellement pas pertinentes.

Il est important de s’assurer que toutes et chacune des conditions qui seront inclues à l’offre d’achat ont été rencontrées dans les délais prévus, bien que les délais mentionnés dans l’offre n’ont pas été considérés par les tribunaux comme fatals à l’action.

Le Code civil du Québec nous enseigne qu’une promesse d’achat dûment acceptée ne constitue pas une vente, mais un avant-contrat par lequel les parties s’obligent à passer ultérieurement à la vente. Les deux parties à la promesse d’achat sont donc toutes deux tenues à une obligation de faire quelque chose, soit de signer une convention de vente conforme à la promesse d’achat acceptée. Dans l’éventualité où l’une des parties faisait défaut de rencontrer cette obligation, elle pourra éventuellement être sanctionnée par l’action en passation de titre.
Ces actions en passation des titres sont ouvertes tant aux promettant-vendeurs qu’au promettant-acheteurs. Le recours commence habituellement par l’envoi d’une mise en demeure mettant la partie en défaut en demeure de signer l’acte à une date et à une heure précise chez le notaire instrumentant. L’Acte de vente à signer doit être conforme aux conditions stipulées dans la promesse. Après avoir constaté le défaut de la partie, il est possible d’intenter un recours contre la partie en défaut devant la cour du district judiciaire où est situé l’immeuble.

Q2- Quelles sont les conséquences supplémentaires si ce même vendeur a aussi fait une promesse d’achat maintenant acceptée sur un autre immeuble et veut unilatéralement se retirer de cette transaction?

L’action en passation peut également être accompagnée, de manière accessoire, d’une demande en dommages et intérêts. Ces dommages représentent habituellement les dommages subis par le demandeur et qui résultent du retard à obtenir le titre de la propriété. À cet égard, les tribunaux ont sanctionné plusieurs types de dommages qui peuvent faire l’objet de compensations, à savoir :
Honoraires et déboursés payés au notaire pour l’exécution des procédures préliminaires à l’action en passation de titre ;
Frais bancaires :
Frais financiers ;
Démarches entreprises pour une garantie bancaire ;
Pénalités ;
Intérêts de l’hypothèque.

De plus, les tribunaux ont également sanctionné les dommages suivants, à savoir :

Perte sur la vente
Perte d’opportunité ;
Perte de profit ;
Changement de locaux :
Aménagement des lieux ;
Déménagement ;
Loyer payé ;
Perte de temps ;

Entretien relatif à l’immeuble non vendu :
Taxes municipales et scolaires ;
Assurance ;
Électricité ;
Entretien de la propriété.

Démarche de vente :
Frais de courtage ;
Publicité pour fins de revente ;
Ennuis et inconvénients ;
Honoraires d’avocats

Il est donc important pour les parties à une transaction immobilière de respecter ces engagements une fois la promesse d’achat conclue à défaut de quoi la partie en défaut pourrait s’exposer à une passation de titre en plus des dommages et intérêts subis ce qui peut s’avérer, dans certains cas, être des sommes importantes.

Q1- Quelle est l’origine du RAP?

Le RAP (Régime d’accession à la propriété) a été créé en février 1992. Selon L’Association canadienne de l’immeuble, ce régime a aidé environ 2 millions de Canadiens à s’acheter une première maison.

Q2- Qui est admissible au RAP?

Pour être admissible au RAP, il faut répondre aux conditions suivantes;

– Être résident du Canada

– Être l’acheteur et le propriétaire occupant d’une première habitation, ou ne pas avoir possédé une habitation au cours des cinq années précédentes.

– Avoir conclu une entente écrite pour acheter ou construire une maison.

– Vous et/ou votre conjoint devez retirer les sommes de vos REER au plus tard 30 jours après être devenus propriétaires de l’habitation. Tous les retraits des REER doivent avoir été effectués dans la même année.

– Les sommes investies dans le REER doivent avoir été déposées un minimum de 90 jours avant le retrait.

– Vous devez avoir acheté ou construit l’habitation admissible avant le 1er octobre de l’année qui suit l’année de vos retraits.

Généralement, si vous participez au RAP, vous devez remplir toutes les conditions d’admissibilité.

Q3- Y a-t-il un montant maximal?

Les Québécois peuvent puiser jusqu’à 25 000$ de leur REER pour financer leur achat ou construction. Pour un couple, les retraits peuvent totaliser jusqu’à 50 000$

Q4- Quel genre d’immeuble peut-on acheter?

Les habitations admissibles doivent être situées au Canada et incluent les maisons unifamiliales, jumelées, en rangée, mobiles, les habitations en copropriété, un appartement dans un duplex, un triplex, un quadruplex, ou un immeuble d’habitation.

Q5- Quels sont les grands avantages du RAP?

L’utilisation du RAP lors de l’achat ou la construction d’une habitation admissible vous permet de retirer les sommes cumulées dans vos REER sans aucune retenue d’impôts sur ces retraits. De plus, les retraits n’auront pas à être ajoutés à votre revenu annuel.

Q6- Combien de temps est alloué pour rembourser le prêt?

En effectuant un RAP, vous vous prêtez de l’argent à vous-même. Dès la deuxième année suivant le retrait de vos REER, vous devrez donc rembourser les sommes retirées. Ainsi vous devez rembourser chaque année 1/15 du montant emprunté. Alors, si vous avez retiré de vos REER 15 000$ vous devrez remettre dans votre REER 1000$ par année pendant 15 ans. Cependant, si vous ne remboursez pas les sommes dues à votre RAP, les montants seront considérés comme retirés de votre REER et vous devrez donc les ajouter à vos revenus annuels et payer l’impôt applicable.

Q7- Est-il pertinent de rembourser le prêt plus rapidement?

Il est possible de rembourser son RAP plus rapidement. Le solde du RAP diminuera pour les années suivantes. Vous finirez de payer votre RAP en moins de 15 ans. Cependant, vous devrez rembourser le montant requis annuel, l’année suivante. Toutefois, si vous avez des cotisations inutilisées à votre REER, il est préférable de rembourser la somme minimale à votre RAP, puis utiliser les sommes additionnelles pour contribuer à votre REER. En effectuant de nouvelles cotisations au REER, vous obtiendrez une réduction d’impôt, ce qui n’est pas le cas avec le remboursement du RAP.

Q8- Est-ce que les remboursements seront exempts d’impôts?

Lorsque vous contribuez à votre REER, vous obtenez une réduction d’impôt. Si vous retirez des sommes de votre REER dans le but de RAPer, vous n’allez pas payer d’impôts. Ainsi, lorsque vous remboursez votre RAP, vous n’aurez pas de nouvelles réductions d’impôt sur les sommes remboursées.

Q9- Quelle est la première étape pour le client qui est intéressé par le RAP?

Évidemment, avoir procédé à une offre d’achat écrite et ensuite prendre rendez-vous avec votre conseiller en finances où est déposé votre REER afin de remplir un formulaire T1036. Vous recevrez par la suite les sommes prévues sans payer d’impôt. Si vous êtes une personne handicapée, plusieurs règles particulières, exceptions et étapes propres à votre situation s’appliquent. Je vous suggère de consulter le site de l’Agence du revenu du Canada.

Pour de plus amples informations, vous pouvez joindre Mme Caroline Boyer conseillère en finances personnelles Banque Nationale Groupe Financier au 514-281-9630, poste 6023