Carill Zeliniotis – Les 10 questions les plus posées par les acheteurs.

17 février 2021

Bonjour madame Zeliniotis et merci de nous accorder cette entrevue.

Q1- Quelle est la meilleure façon d’épargner pour constituer mon acompte?

Si vous épargnez en vue de l’achat de votre première propriété, l’une des façons les plus efficaces de mettre de l’argent de côté est d’utiliser un régime d’épargne automatique. Grâce à ce régime, un montant que vous précisez est viré automatiquement de votre compte bancaire vers votre compte d’épargne, et ce, de façon régulière. Vous pouvez verser la modique somme de 25 $ et faire des dépôts hebdomadaires, aux quinzaines, bimensuels, mensuels ou trimestriels – choisissez ce qui convient le mieux par rapport à vos liquidités. L’un des meilleurs endroits où placer votre épargne est dans un compte d’épargne libre d’impôt (CELI). Tous les bénéfices et les retraits sur vos placements sont à l’abri de l’impôt. Vous pouvez verser jusqu’à 5000$ par année dans un CELI. Vous pourriez également envisager de placer votre épargne dans votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER). Aux termes du Régime d’accession à la propriété – REER, les acheteurs d’une première propriété peuvent retirer jusqu’à 25 000 $ de leur REER, et ce, à l’abri de l’impôt, afin d’utiliser cette somme comme acompte sur une propriété. Vous disposez de 15 ans pour rembourser le montant retiré du régime, à partir de la deuxième année après l’année du retrait. Pour obtenir de plus amples renseignements sur ce régime, visitez le site Web de l’Agence du revenu du Canada à cra-arc.gc.ca et recherchez « Régime d’accession à la propriété » dans l’index de A à Z.

Q2- Combien puis-je me permettre de payer?

Obtenir une hypothèque pré approuvée est un bon point de départ, ou vous pouvez utiliser l’une des nombreuses calculatrices disponibles sur Internet afin de vous aider à déterminer le montant que vous pouvez débourser pour une propriété. La calculatrice « Combien puis-je me permettre de payer ?» ou les calculatrices offertes par la Société canadienne d’hypothèques et de logement à cmhc.ca/fr/index.cfm peuvent vous donner quelques indications sur une fourchette de prix abordables à l’intérieur de laquelle vous pouvez commencer à magasiner.

Les prêteurs utilisent deux ratios importants afin de déterminer le prix de la propriété que vous pouvez vous offrir, c’est à dire le ratio d’endettement brut (REB) et le ratio d’endettement total (RET). Le REB est le montant envisagé du versement hypothécaire, des taxes foncières et des frais de chauffage mensuels, divisé par votre revenu mensuel brut. Idéalement, le REB ne doit pas dépasser 32%. Le RET est le montant total consacré mensuellement au remboursement de l’ensemble de vos dettes (frais de logement, paiements relatifs aux prêts et aux cartes de crédit ainsi que les autres dettes), divisé par votre revenu mensuel brut. Idéalement, le RET ne doit pas dépasser 40%.

Q3- Qu’est-ce qu’une hypothèque pré approuvée? Me donne-t-elle la garantie que j’obtiendrai le financement dont j’ai besoin?

Une hypothèque pré approuvée signifie simplement que vous avez passé en revue votre revenu ainsi que vos actifs et passifs avec un prêteur, lequel a déterminé le montant d’argent que vous devriez être en mesure d’emprunter pour acheter une propriété. Afin de procéder à une approbation d’hypothèque, le prêteur voudra évaluer la valeur de la propriété dont vous souhaitez faire l’acquisition et confirmer votre revenu, votre acompte et ainsi de suite, si vous n’avez pas déjà fourni ces renseignements. Avoir une hypothèque pré approuvée représente un excellent avantage lorsque vous recherchez une propriété. Connaître la fourchette de prix que vous pouvez payer sans problème vous permettra de restreindre votre recherche et vous assurera de ne pas être déçu de découvrir que la propriété de vos rêves n’est pas à votre portée. Cette connaissance prouvera également aux courtiers immobiliers ainsi qu’aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux et vous donnera plus de crédibilité au moment de négocier votre achat. De plus, le taux d’intérêt qui est indiqué sur votre pré approbation est habituellement immobilisé durant 120 jours. Ainsi, vous êtes protégés si les taux d’intérêt augmentent pendant que vous recherchez la propriété parfaite.

Q4- Pourquoi devrais-je faire appel à un courtier immobilier?

Un courtier immobilier vous aidera à trouver la propriété idéale et vous offrira des conseils sur le prix à proposer et toutes les conditions que vous pourriez souhaiter inclure dans votre offre d’achat. Si possible, obtenez des recommandations de vos amis, de votre famille ou de vos collègues. Il importe de choisir un agent qui connaît bien le secteur dans lequel vous recherchez une propriété. Il se peut que vous passiez beaucoup de temps avec votre agent à regarder des propriétés. Par conséquent, assurez-vous de choisir une personne avec laquelle vous êtes à l’aise pour travailler.

Q5- De quelle façon un conseiller en prêts hypothécaires peut-il m’aider?

Travailler avec un conseiller en prêts hypothécaires de RBC Banque Royale comporte un certain nombre d’avantages, particulièrement si vous êtes un accédant à la propriété. Les conseillers en prêts hypothécaires de RBC Banque Royale ont accès à l’ensemble du réseau de ressources de RBC pour s’en servir en votre nom. Ils vous aideront non seulement en ce qui a trait à votre pré approbation, mais ils regarderont également l’ensemble de votre réalité financière et vous donneront des conseils personnalisés en fonction de vos besoins. Leur travail consiste notamment à examiner vos options hypothécaires avec vous et s’assurer que vous obteniez l’hypothèque qui vous convient.

Vous pouvez ainsi entreprendre votre magasinage en toute confiance. Lorsque votre conseiller en prêts hypothécaires indique que vous avez votre pré approbation, vous l’avez. Vous n’avez pas à vous inquiéter à propos de surprises de dernière minute.

Q6- Mon dossier de crédit est-il suffisamment bon pour que l’on approuve mon prêt hypothécaire?

otre prêteur regardera une chose avant d’approuver votre prêt hypothécaire – votre cote de solvabilité, c’est à dire, votre dossier de paiement de factures et de remboursement de prêts à temps. Au Canada, il existe deux agences d’évaluation du crédit principales, soit Equifax et TransUnion. Ces sociétés conservent des dossiers de versements manqués et de comptes de crédit à découvert. Si vous avez déjà eu une carte de crédit ou avez présenté une demande de compte auprès d’une entreprise de services publics importante, il est probable que votre historique des paiements soit dans le dossier de l’une de ces agences ou des deux. Si vous avez une bonne feuille de route, c’est à dire que vous avez toujours payé vos factures à temps et avez effectué le paiement minimum exigible sur vos cartes de crédit, votre cote de solvabilité sera bonne. Si votre feuille de route n’est pas parfaite, cela ne signifie pas pour autant que votre demande de financement ne sera pas approuvée. Si vos paiements en retard remontent à loin dans votre passé ou à l’époque où vous étiez étudiant, mais que vous avez par la suite effectué vos paiements à temps, il est possible que vous n’ayez aucune difficulté à obtenir du financement. Un prêteur peut vous aider à évaluer votre situation et vous fournir des conseils sur la manière d’améliorer votre solvabilité afin de mieux vous préparer à acheter votre première maison. Pour recevoir par la poste une copie gratuite de votre dossier de crédit, il suffit d’en faire la demande. Pour obtenir des précisions, visitez Equifax.ca ou Transunion.ca.

Q7- Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?

Si votre acompte couvre moins de 20 % du prix d’achat de votre propriété, il vous faudra une hypothèque qui est assurée contre les défauts de paiement. Une telle assurance protège le prêteur au cas où vous n’effectueriez pas vos versements hypothécaires et est exigée par la loi. Au Canada, il y a deux principaux assureurs hypothécaires ; la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et Genworth Financial Canada. Le coût varie de 0,5 % à environ 3 % du montant total emprunté. On ajoute habituellement le montant à votre hypothèque et le coût à votre versement périodique.

Q8- En quoi consistent les frais de clôture, et quel montant d’argent dois-je mettre de côté pour les couvrir?

Les frais de clôture sont ces dépenses supplémentaires qui deviennent exigibles lorsque vous terminez l’achat de votre propriété. Voici ce que ces derniers incluent habituellement:

• Les honoraires de l’avocat ou du notaire. Lorsque vous achetez une propriété, vous devez recourir à un avocat pour effectuer une recherche sur les titres de propriété (afin de vous assurer qu’il n’y a aucun droit de rétention en souffrance et que le vendeur est bien le propriétaire), veiller à ce que tous les documents aient été remplis correctement, faire enregistrer votre hypothèque et vous enregistrer en tant que nouveau propriétaire.
• Droit de mutation immobilière. La plupart des provinces (et certaines municipalités) exigent des frais pour la consignation d’un changement relatif à la propriété dans le cas des biens immeubles. Communément appelé taxe de bienvenue.
• Débours. Ce sont les frais que le vendeur a payés à l’avance, tels que les taxes foncières et les services publics. Vous remboursez le vendeur pour tous les frais payés d’avance qui prennent effet après que vous êtes devenu propriétaire. Le montant de ces frais variera selon l’endroit où vous vivez et le type de propriété que vous achetez. En guise de ligne directrice, vous pouvez estimer que les frais de clôture représenteront environ 2,5 % du prix d’achat de votre propriété, bien que ce pourcentage puisse varier largement, surtout si la TVH s’applique à votre achat. Outre les frais de clôture, n’oubliez pas qu’il vous faudra peut-être prévoir dans votre budget les appareils électroménagers (non compris dans la propriété), le raccordement aux services publics, la nouvelle décoration et les frais de déménagement.

Q9- Quelles sont mes meilleures options hypothécaires?

Au moment de choisir votre hypothèque, vous devrez décider si vous voulez un taux variable ou un taux fixe. Les options qui vous conviennent dépendent de votre situation et de vos préférences personnelles. Voici en bref en quoi ces options se comparent :

• Hypothèque à taux variable. Avec une hypothèque à taux variable, le taux d’intérêt que vous payez fluctue en fonction du taux préférentiel de votre banque. En période de baisse des taux d’intérêt ou de stabilité des taux d’intérêt faibles, un taux variable est habituellement moins coûteux qu’un taux fixe. Avec une hypothèque à taux variable, le versement que vous effectuez est fixe. Cependant, si les taux d’intérêt augmentent, une part plus importante de votre versement est affectée au paiement des intérêts. Si les taux d’intérêt diminuent, une part plus importante de votre versement est affectée au remboursement de votre capital.
• Hypothèque à taux fixe. Avec une hypothèque à taux fixe, votre taux d’intérêt est immobilisé pendant la durée de votre contrat hypothécaire, ce qui vous protège si les taux d’intérêt augmentent au cours de la durée pour laquelle vous avez opté.

Q10- Combien de temps me faudra-t-il pour rembourser mon hypothèque?

Le délai nécessaire pour rembourser complètement votre hypothèque s’appelle « amortissement ». Bon nombre d’accédants à la propriété choisissent un amortissement de 25 ans, mais il peut être plus court ou plus long selon vos besoins. D’une part, choisir un amortissement plus long diminue le montant de vos versements périodiques, mais vous paierez plus d’intérêt au cours de la durée de votre hypothèque. D’autre part, raccourcir votre amortissement augmente le montant de vos versements périodiques. Toutefois, vous économisez ainsi de l’intérêt dans l’ensemble et vous réglerez votre hypothèque plus rapidement. Une façon simple de raccourcir votre amortissement et de payer moins d’intérêt dans l’ensemble consiste à choisir un calendrier de versements accélérés hebdomadaires ou aux quinzaines plutôt que mensuels. Essentiellement, votre versement périodique mensuel est divisé par quatre (ou par deux). Comme certains mois de l’année comportent cinq semaines plutôt que quatre, au cours de l’année, vous effectuez l’équivalent de un versement mensuel supplémentaire.

Pour toute question supplémentaire, n’hésitez pas à contacter Mme Caroll Zeliniotis, Conseillère en prêts hypothécaires mobile
RBC Banque Royale
Tél. : 514 944-3002
caroll.zeliniotis@rbc.com
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