Vous souhaitez vendre ou acheter une propriété à Montréal? Lisez ceci !

Vous pensez à mettre votre propriété en vente prochainement? La première étape sera de vérifier auprès de votre institution financière le montant qu'elle vous chargera en pénalité d'hypothèque, si votre hypothèque est fermée ou à taux fixe. Cette démarche est très importante afin de ne pas avoir de mauvaises surprises après avoir accepté une offre d'achat, car ce montant est parfois élevé et vous oblige à vendre la propriété plus chère. En effet, si vous réalisez que vous ne pouvez vendre à ce prix seulement après avoir accepté une offre d'achat, il sera trop tard et vous devrez la vendre à ce prix et absorber la pénalité. Je vous conseille donc de le faire avant même de mettre la propriété sur le marché.

Si vous avez une hypothèque ouverte ou à taux variable, vous n'aurez pas ce problème en principe, mais il serait sage et pertinent de vous en assurer.

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Assurez-vous que tout soit propre et bien rangé. L'aménagement paysager doit aussi être impeccable et le gazon coupé. S'il y a lieu, faites quelques travaux tels que des retouches de peinture, des réparations de carreaux brisés ou de robinet qui fuit. Assurez-vous que les déchets ou les feuilles mortes soient ramassés. Retirez les photos de famille et les objets trop personnels. Une propriété à l'état "chambre d'hôtel" sera beaucoup plus facile à vendre.

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Assurez-vous d'ouvrir vos stores ou vos rideaux. En soirée, allumez toutes les lumières intérieures et extérieures. Quelques chandelles ou un feu de foyer augmentent l'effet chaleureux de la propriété. Ouvrir quelques fenêtres en été à moins d'habiter dans un secteur trop bruyant. Les acheteurs recherchent en général une propriété pleine de Soleil ou d'éclairage.

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La salle de bain doit être hygiénique, impeccable et accueillante. Faites briller les surfaces métalliques, placez des serviettes propres, essuyez le plancher, frottez toutes les surfaces. Fermez le couvercle de la toilette. Ajoutez un pot-pourri ou des chandelles si possibles.

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Le stationnement et le garage doivent être propres et dégagés. Assurez-vous de bien ranger et nettoyer les espaces de rangement et leurs accès.

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Les odeurs nauséabondes et de cuisson sont à éviter. Assurez-vous de baisser le volume de tous vos appareils, surtout le téléviseur. Ne laissez jouer qu'une musique d'ambiance douce. Assurez-vous qu'il n'y ait pas trop de monde dans la maison afin de laisser les acheteurs visiter votre propriété en toute quiétude. Il est préférable que vous soyez absents et que le courtier procède à la visite seul avec ses clients. Le client qui visite sera moins gêné de poser des questions et de passer plus de temps dans la propriété si vous n'y êtes pas ce qui augmente les chances de la vendre à meilleur prix. Assurez-vous de tenir vos animaux à distance, essentiellement les chiens, puisque certaines personnes peuvent en avoir peur.

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Évitez les conversations avec les visiteurs, ne répondre qu'à leurs questions. Un point positif pour vous pourra en être un négatif pour eux, exemple: La proximité d'un arrêt d'autobus est un plus pour certains et une source de bruit désagréable pour d'autres. Il est important de laisser l'acheteur visiter tranquillement les lieux. Laissez parler votre courtier. Consultez-le avant de prendre des décisions. Laissez votre courtier prendre en main les démarches concernant la négociation. Évitez d'affirmer que votre prix est négociable ou non. Votre courtier pourra ainsi mieux contrôler la situation.

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Avant tout, il est très important de vous faire préqualifier pour votre hypothèque auprès de votre institution financière. Par le fait même, vous bénéficierez d’un taux d’intérêt protégé pendant une période de temps déterminée, afin d’éviter de subir les fluctuations des taux d’intérêt. De plus, il arrive souvent qu'il y ait plus d'une promesse d'achat sur la même propriété. Dans ce cas, le propriétaire vendeur aura tendance à accepter d'abord l'offre du client préautorisé au crédit avant les autres. Il est toujours très décevant de voir son offre d'achat refusée pour une raison technique après avoir trouvé la propriété de vos rêves.

La préautorisation vous indique également le montant exact que vous pouvez investir afin de respecter votre budget. Il sera difficile d'aimer une maison d'une valeur de 300 000$ par exemple après en avoir visité d'autres d'une valeur supérieure. Prenez également le temps de bien cerner vos besoins relativement à la situation géographique, la dimension intérieure désirée, la grandeur du terrain, etc.

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Les frais d’acquisition diffèrent selon le type de propriété; (condo, copropriété indivise, maison unifamiliale, maison à revenus...) neuf ou usagé. Certains frais seront à prévoir seulement pour la première année suivant l’acquisition, par exemple; la mise de fonds, les frais de notaire et les ajustements, le droit de mutation (taxe de bienvenue), les frais d’inspection et/ou d'évaluation, la T.P.S. et la T.V.Q. (pour une propriété neuve ou commerciale seulement). D’autres frais reviendront périodiquement, tel que; paiement hypothécaire, la taxe municipale, la taxe scolaire, les assurances et les frais de condo (pour condo ou copropriété indivise seulement).

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Avant d’acheter, il est important de connaître toutes les dépenses à prévoir pour la première année suivant l’achat. De cette façon, vous pourrez cibler vos recherches selon votre budget.

Lorsque vous aurez trouvé la propriété idéale pour vous, il est fortement conseillé de procéder à une inspection en bâtiment suite à l’acceptation de la promesse d’achat. Cette inspection peut coûter entre 300.00$ et 800.00$, selon la propriété achetée, si c’est un inspecteur ou en ingénieur en bâtiment. Le second est généralement plus dispendieux que le premier. Vous avez généralement 7 jours pour faire inspecter la propriété à compter de la date d’acceptation de votre promesse d’achat. (clause B2.4)

Il y a aussi la mise de fonds chez le notaire. Elle peut représenter entre 5% et 35% du prix d’achat, selon l'institution choisie, votre crédit et le type de bâtisse. Le 5% de mise de fonds est généralement accordé par les banques quand vous êtes propriétaire occupant et que vous acheter soit une maison unifamiliale ou un condo. Dans ce cas, le prêt devra être assuré soit par la SCHL (Société canadienne d’Hypothèque et de Logement), soit par Genworth Financial Canada. Dans les deux cas, vous aurez une prime d’assurance à payer. Pour calculer cette prime, consultez le site de la SCHL ou celui de Genworth Financial Canada

Les frais pour le Notaire peuvent varier entre 900$ et 1500$. Pour vous aider à choisir un notaire, vous pouvez consulter le site de la Chambre des notaires du Québec à : www.cdnq.org ou consulter l’onglet CONTACT au haut de la page.

De plus, vous recevrez le compte des droits de mutation, communément appelé taxe de bienvenue, dans les trente jours suivant l'acte notarié. Vous aurez trente jours pour le payer à compter de sa réception. Les droits de mutation sont toujours calculés selon le plus élevé des deux montants suivants ; le prix de vente ou la valeur marchande de l’immeuble. Vous pourrez donc planifier cette dépense en faisant le calcul suivant :

Exemple pour une maison de 400 000$

Finalement, si vous achetez un immeuble commercial ou un immeuble neuf qui n’a jamais été habité, vous aurez la TPS et la T.V.Q. à payer. Certaines ristournes sont applicables. Pour les connaître, visiter le CMHC-SCHL

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Certaines dépenses seront mensuelles, d’autres annuelles.

La taxe municipale est annuelle et peut être payée en deux versements. Le compte est facturé pour la période du 1er janvier au 31 décembre de chaque année. La taxe scolaire, elle, est facturée pour la période couvrant l’année scolaire soit du 1er juillet au 30 juin de chaque année. Vous pouvez aussi demander à votre institution financière de prévoir ces montants dans votre prélèvement mensuel. Une taxe impayée pourrait entrainer en une saisie de l'immeuble par la municipalité, il est donc très important d'être vigilant.

Le versement hypothécaire peut être payé au mois, à la semaine, ou encore aux deux semaines, dépendant de vos préférences et de votre banque. Il est conseillé de consulter votre prêteur pour connaître la solution la plus avantageuse pour vous. Un paiement bimensuel plutôt que mensuel pourrait vous faire sauver plusieurs années de paiements sur votre maison.

Il y a aussi les assurances qui sont renouvelables annuellement et qui peuvent être échelonnées sur l’année.

Finalement, pour ceux qui achètent un condo ou une copropriété indivise, il y aura les frais de condo à payer. Ceux-ci sont habituellement mensuels. Les frais de condo servent à créer un fonds de réserve au cas où il y aurait des travaux à effectuer sur l’immeuble. Une partie des frais de condo servent à payer les assurances communes ainsi que l’entretien des parties communes. Il faut vérifier avec le syndicat de copropriété en question pour connaître ce que comprennent vos frais de condo.

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