Les particularités d’une transaction immobilière avec un non résident.

February 16th, 2021

Bonjour Madame Dubé et merci de nous accorder cette entrevue.

Q1- Pour nous mettre en contexte, pourriez vous nous donner la définition légale d’un non résident?

Les lois fiscales ne contiennent aucune définition spécifique du concept de non résident. Je ne peux donc pas vous donner une « définition légale » de ce concept. Il s’agit de cas par cas. Tel que précisé par les tribunaux, il faut donc s’en remettre aux faits particuliers pour déterminer si une personne est ou non résidente. La détermination du statut de non résident d’une personne passe par l’examen des liens de cette personne avec le Canada et avec un autre pays. On pourra considérer à cet effet, notamment, le lieu où elle habite régulièrement, le lieu où habitent son conjoint et ses enfants le cas échéant, le(s) lieu(x) où se trouvent ses biens (ex : immeuble, automobile), son statut de résident permanent au Canada, les liens économiques avec le Canada (ex : emploi, compte bancaire), etc. Ces différents facteurs ayant tous un poids différent. Il s’agit alors du concept de résidence de fait.

Si la personne ne se qualifie pas de résident de fait, elle peut toutefois être considérée résidente du Canada par exemple si elle a séjourné au Canada 183 jours ou plus dans la même année. Il s’agit alors du concept de résidence réputée. Il est en conséquence très difficile de déterminer si une personne est résidente du Canada ou non et la plus grande prudence est de mise en cette matière, en raison des conséquences juridiques entraînées par le statut de non-résident tel que mentionné ci-après. D’ailleurs, il est possible pour une personne de s’adresser au gouvernement fédéral afin de faire déterminer son statut mais le gouvernement se réserve toutefois la possibilité de revenir ultérieurement sur l’opinion qu’il aura émis à la suite de cette demande.

Q2- Pourriez-vous nous expliquer les particularités d’un achat immobilier si le vendeur de l’immeuble qu’on achète est un non résident?

Lorsque le vendeur d’un immeuble est non-résident, le vendeur a l’obligation légale d’obtenir tant du gouvernement fédéral que du gouvernement provincial un certificat de conformité. Ce certificat émis tant au vendeur qu’à l’acheteur confirmera qu’aucun impôt n’est dû en raison de la transaction.

L’obtention du certificat de conformité est essentielle pour l’acheteur puisqu’il pourrait autrement être tenu de payer au gouvernement fédéral et au gouvernement provincial l’impôt dû par le vendeur, même s’il a déjà payé le prix d’achat de l’immeuble en question. Les lois fiscales prévoient de plus que l’acheteur a la responsabilité de faire une enquête sérieuse sur le statut de résidence du vendeur. Ainsi, si la vente est faite sur la base que le vendeur était résident du Canada alors que les gouvernements déterminent par la suite qu’il était non-résident, l’acheteur pourra devoir payer l’impôt dû par le vendeur. De plus, les gouvernements pourront inscrire contre l’immeuble acheté une hypothèque légale afin de recouvrer de l’acheteur les sommes dues. Des pénalités peuvent également être imposées à l’acheteur.

C’est pourquoi le notaire procédant à la transaction devra retenir le prix de vente une fois celle-ci effectuée jusqu’à l’émission des certificats de conformité par les deux gouvernements. Un seul ne suffit donc pas. Les deux doivent être obtenus pour empêcher tout risque de responsabilité monétaire à l’acheteur et permettre au notaire de libérer les fonds.

Q3- Pourriez-vous nous expliquer les particularités que le vendeur doit savoir si l’acheteur de sa propriété est un non résident ?

Lorsqu’un non-résident achète un immeuble au Canada, il n’y a pas de telle procédure à suivre. Il n’a pas à obtenir une autorisation gouvernementale quelconque pour acheter un immeuble, sauf exceptions (notamment dans le cas de terres agricoles). Cependant, si un non-résident doit vendre un immeuble au Canada afin d’obtenir les fonds nécessaires à l’achat d’un autre immeuble, des délais sont à prévoir puisqu’il verra le prix de la vente « gelé » jusqu’à ce qu’il obtienne les deux certificats de conformité tel que mentionné précédemment. Il ne lui sera donc pas possible d’utiliser rapidement le produit de la vente pour son achat. Il doit de plus considérer l’impôt à payer le cas échéant afin de déterminer le montant net qu’il pourra utiliser pour l’achat du nouvel immeuble.

Il est dont important pour cet acheteur de prendre en considération les délais nécessaires à l’obtention des certificats de conformité lorsqu’il envisage de vendre un immeuble pour en acquérir un autre de même que ceux nécessaires afin de transférer légalement les fonds pour sa mise de fonds entre son pays d’origine et le Canada le cas échéant. Les délais spécifiés dans les offres d’achat ne sont généralement pas de rigueur, c’est-à-dire que la date spécifiée dans l’offre d’achat n’est qu’indicative. Elle peut être modifiée. Cependant, le non-résident devra être prudent de manière à ne pas causer de dommages au vendeur de l’immeuble qu’il désire acquérir en raison des délais occasionnés par sa propre situation.

Q4- Quelles sont les vérifications qui sont faites durant le délai où l’argent est gelé et combien de temps toute cette procédure peut prendre?

Le vendeur non-résident doit, dans les dix (10) jours suivant la date de signature de l’acte de vente, produire ses demandes de certificats de conformité auprès des gouvernements, lesquelles devront être accompagnées de toutes les pièces requises (notamment une copie de l’acte de vente). À noter que le vendeur non-résident devra présenter une demande tant au gouvernement fédéral qu’au gouvernement provincial.

Sur réception d’une demande de paiement de la part des deux paliers gouvernementaux, le notaire retenant le prix de vente émettra à même le prix de vente des chèques en paiement de l’impôt découlant de la transaction. Après paiement de l’impôt aux deux paliers gouvernementaux et une fois les vérifications effectuées par ces derniers, il y aura émission des certificats de conformité. Lorsque ceux-ci auront été remis au notaire, il pourra libérer les fonds revenant au vendeur. Il est difficile de prévoir les délais entre la signature de l’acte de vente et l’émission des certificats de conformité (et en conséquence, de la remise du produit net de la vente au vendeur non-résident). Encore une fois, chaque cas est particulier. Ces délais seront notamment fonction du degré de complexité de la situation fiscale du vendeur, du fait que les demandes de certificats de conformité sont complètes ou non, etc. On peut penser facilement à quelques semaines.

Q5- Est-ce qu’un non résident pourra se faire financer aussi facilement qu’un Canadien auprès d’une institution financière ?

Il peut être plus difficile pour un non-résident canadien d’obtenir un financement auprès d’une institution financière que pour un résident. En général, une mise de fonds de 35% sera exigée d’un acheteur non-résident alors qu’un acheteur résident pourra obtenir une hypothèque assurée par la Société d’hypothèque et de logement (SCHL) avec une mise de fonds de seulement 5%.

En effet, chaque institution financière examinera au cas par cas les demandes de financement de non-résidents. L’évaluation visera notamment à déterminer la valeur nette du non-résident. Le type d’immeuble à financer pourra également influencer l’octroi du financement.

Par ailleurs, les institutions financières refuseront presque systématiquement les non-résidents issus de pays où le climat politique est instable, de même que les diplomates.
Il sera plus facile pour un « immigrant investisseur » d’obtenir du financement d’une institution financière canadienne.

Q6- Quelles sont les solutions à explorer si le délai pour accéder aux fonds est trop long pour pouvoir procéder à la transaction ?

Le non-résident qui envisage de financer l’achat d’un immeuble par la vente d’un autre immeuble devra analyser l’ensemble des possibilités qui lui sont offertes afin de déterminer laquelle est la plus appropriée pour lui, le tout en fonction de sa situation particulière. Le type d’immeuble qu’il envisage d’acquérir pourra aussi avoir une incidence sur les solutions qui s’offrent à lui.

Par exemple, peut-être lui sera-t-il préférable de ne pas vendre le premier immeuble, de l’hypothéquer à moins de 65% de sa valeur et d’utiliser les fonds ainsi obtenus pour acheter le deuxième immeuble qui pourrait lui aussi être hypothéqué à moins de 65% de sa valeur.

De même, peut-être pourra-t-il vendre le premier immeuble et obtenir un « prêt-relais » d’une institution financière. Il s’agit d’un prêt non garanti par hypothèque qui peut être disponible rapidement et qui sera remboursé par le notaire procédant à la vente à même le prix de vente après l’obtention des certificats de conformité des deux gouvernements. Le non-résident paiera alors des intérêts sur ce prêt seulement entre la date de l’achat du nouvel immeuble et celle du remboursement du prêt-relais.

Q7- Est-ce que les mêmes règles s’appliquent dans le cas d’un individu possédant une double nationalité ?

Oui. Les concepts de nationalité (ou citoyenneté) et de résidence sont totalement différents. En conséquence, une personne ayant la double nationalité peut quand même être considérée non-résidente du Canada. Si elle vend un immeuble au Canada, elle devra donc se soumettre aux mêmes règles que les autres non-résidents. La nationalité n’est pas un des facteurs à considérer dans la détermination du statut de résident ou non d’une personne.

Q8- Comment peut-on s’assurer que l’on pourra obtenir une garantie légale en cas de problème si le vendeur n’habite plus au pays ?

À moins que l’offre d’achat conclue avec un vendeur non-résident ne spécifie qu’il n’y aura aucune garantie légale, l’acheteur obtiendra la garantie légale. Celle-ci existe de par le Code civil du Québec, à moins qu’elle ne soit écartée par les parties.

Par contre, si un problème survient et que l’acheteur désire exercer un recours contre le vendeur non-résident, il pourra avoir de la difficulté à se prévaloir de sa garantie légale. En effet, il est beaucoup plus difficile d’exercer un recours judiciaire contre une personne qui n’habite plus le pays. Comment forcer une personne qui n’habite pas au Canada à payer ce qu’elle doit ? L’acheteur aura de meilleures chances de faire valoir sa garantie légale même si le vendeur n’habite plus au Canada si ce dernier possède encore des biens ici (notamment un autre immeuble). C’est d’ailleurs pourquoi il est essentiel pour la protection de l’acheteur d’un immeuble dont le vendeur est non-résident d’obtenir les certificats de conformité. En conséquence, même si la garantie légale existera, elle pourra être inefficace dans les faits.

Q9- Est-ce que les transactions avec des non résidents apportent plus de problèmes et sont à éviter ou bien on pourrait dire que ça ne change pas grand-chose ?

On ne peut pas vraiment dire qu’une transaction avec des non-résidents apporte plus de problèmes et doit être évitée à tout prix. Il est cependant primordial d’être prudent et de s’assurer que les exigences légales sont observées de manière à ce que l’autre partie ne soit pas pénalisée dans la transaction. Il sera important pour les parties impliquées de bien se renseigner.

Par exemple, l’acheteur d’un immeuble qui sait que son vendeur quittera le pays après la transaction et qu’il ne conservera pas de biens ici pourrait vouloir obtenir une inspection plus approfondie de l’immeuble afin d’éviter les risques de vices et donc de réclamation au titre de la garantie légale.

Q10- Quel sera le meilleur moyen d’éviter tout problème lors d’une transaction avec un non résident ?

Évidemment, le meilleur moyen d’éviter tout problème lors de la vente impliquant un non-résident sera de s’entourer de professionnels. Le courtier immobilier pourra prévenir son client des délais à prévoir dans ce genre de transaction. Le comptable ou le fiscaliste préparera pour le vendeur les demandes de certificats de conformité et pourra obtenir une exemption le cas échéant (certains pays ayant des ententes avec le Canada, il est possible qu’aucun impôt ne soit dû en raison de la vente d’un immeuble par le non-résident bien qu’il soit tout de même soumis à l’exigence d’obtenir les certificats de conformité).

Le notaire s’assurera de libérer les fonds seulement après l’obtention des certificats de conformité et veillera à la protection de toutes les parties impliquées. La question de la vente d’un immeuble par un non-résident pouvant être complexe et dépendant des faits particuliers de chaque affaire tel que résumé généralement ci-devant, il est primordial pour toute partie visée de consulter un professionnel. Mais le meilleur moyen pour un non-résident de s’éviter bien des tracas, c’est de consulter un professionnel non pas avant de vendre un immeuble au Canada, mais bien avant de l’acheter !

Pour plus de renseignements ou pour parler à Me Mélanie Dubé, veuillez composer le (514) 935-6226