Condo divise ou indivise. Qu’en est-il?

February 16th, 2021

Rencontre avec Me Gail Cimon, Notaire et experte en copropriété indivise.

Bonjour madame Cimon et merci de nous accorder cette entrevue.

1-Depuis combien de temps vous spécialisez-vous en copropriété indivise?

Je fais de la copropriété depuis 1985.

2-En quelle année le concept de la copropriété est-il apparu au Québec?

La copropriété a toujours existé. Depuis toujours, plus d’une personne pouvait détenir des droits dans un immeuble, que ce soit par choix, par succession ou autrement. Cependant, la copropriété divise que l’on connaît aujourd’hui existe depuis 1969, alors que le gouvernement a passé une loi, visant la copropriété divise.

3-S’agit-il d’une invention Québécoise?

Ce n’est pas une invention québécoise, la copropriété existait déjà en France, et la loi québécoise s’est d’ailleurs beaucoup inspirée de la loi française, mais elle existait ailleurs en Europe et même au temps des romains. Ce n’est donc pas quelque chose de nouveau.

4-Quel serait votre conseil au consommateur qui s’apprête à acheter un condo?

Je conseillerais d’abord à la personne qui s’achète un condo ou une copropriété de le faire en faisant affaires avec des gens qui s’y connaissent, i.e. courtier immobilier, notaire, évaluateur, etc. Je lui conseillerais ensuite de lire la convention pour voir s’il y a des clauses qui peuvent créer problème pour elle. Par exemple, si la personne achète un condo où il faut garder des tapis et qu’elle est allergique aux tapis….ou si la personne a des animaux et que la déclaration les interdit….A l’occasion il y a des règles qui sont assez restrictives et elles peuvent ne pas faire son affaire. Il serait bon aussi de vérifier la situation financière de la copropriété, s’il y a un fonds de réserve, surtout si des travaux importants sont à prévoir.

5-Il existe deux types de copropriété, divise et indivise. Pourriez-vous nous expliquer la différence entre les deux?

Le système juridique est différent pour les deux, même si en pratique les différences ne sont pas si grandes. Dans le cas d’une copropriété, on achète une quote-part dans un immeuble, on n’a pas un lot qui nous est propre, on achète une partie d’un tout. Dans le cas d’un condo, on a un lot qui nous est propre. Ces différences juridiques ne se voient pas vraiment. Dans le cas d’une copropriété, la personne ayant l’usage exclusif de son appartement et de certains accessoires se retrouve donc, au niveau de l’usage, dans la même situation que le propriétaire d’un condo.

Les différences importantes sont au niveau du financement, des taxes et de la reprise de possession. Au niveau du financement, seules la Banque Nationale et les Caisses populaires le font dans le cas d’une copropriété indivise et se limitent à 80%, alors qu’un condo peut être financé n’importe où et jusqu’à 95%. Quant aux taxes foncières, il est plus intéressant d’être en copropriété où, presque partout, on évalue la bâtisse comme un tout et non pas la valeur individuelle des unités, d’où une économie importante de taxes.

Dans le cas d’un condo, les taxes foncières sont basées sur la valeur marchande du condo, ce qui fait qu’une bâtisse en condo rapporte beaucoup plus pour la ville qu’une copropriété. En ce moment, Ville Mont-Royal charge autant pour les copropriétés indivises que divises, reste à voir si les autres arrondissements vont suivre. Pour la reprise de possession, impossible de le faire dans le cas d’une copropriété indivise, alors que pour un condo, c’est la même chose que pour n’importe quelle bâtisse; un préavis de 6 mois avant la fin du bail.

6-Quelle est l’option la plus populaire et pourquoi?

Les gens ont tendance à préférer le condo puisque c’est le plus facile à vendre, surtout à cause du financement plus élevé. Il nécessite donc une mise de fonds moins importante; 5% au lieu de 20% pour la copropriété indivise.

7-Quelle sont les implications financières pour les copropriétaires d’un condo indivis si un des propriétaires ne peut plus effectuer ses paiements?

Considérant que presque toutes les conventions contiennent des clauses d’hypothèques entrecroisées, on se retrouve dans la même situation que pour un condo advenant le défaut d’un copropriétaire. Les copropriétaires ayant constitué une hypothèque sur leur part indivise en faveur des autres copropriétaires, ces derniers peuvent donc exercer les recours hypothécaires prévus aux termes de la loi pour récupérer l’argent qu’un copropriétaire en défaut doit à la copropriété.

8-D’après vous, est-il préférable d’acheter un condo divis ou indivis?

Cela dépend de ce que l’acheteur recherche et de sa situation. S’il est clair qu’il ne louera pas la propriété, la copropriété indivise est peut-être préférable, puisque l’économie de taxes peut être intéressante.

9-Y a-t-il des problèmes qui affectent particulièrement une copropriété indivise?

Les problèmes en copropriété divise ou indivise sont les mêmes. Si la convention ne couvre pas tous les points nécessaires, quant à l’usage des lieux, i.e. usage de la cour, du toit, des stationnements, du sous-sol, etc. il va y avoir un problème tôt ou tard. De plus, les gens se chicanent souvent au niveau des travaux, à savoir; à quel point on doit bien entretenir la propriété? Les gens n’ont pas toujours l’argent pour bien l’entretenir et il y a souvent des chicanes à ce niveau. L’un veut que ce soit impeccable et l’autre attend qu’il devienne nécessaire de faire des travaux, i.e. la peinture, le toit, les balcons, etc.

Pour de plus amples informations ou pour parler à Me Gail Cimon, veuillez composer le (514) 270-6148.