Entrevue avec Me Luc Audet, Avocat.

Le Bail Commercial : Ce qu’il faut savoir.

Bonjour monsieur Audet et merci de nous accorder cette entrevue.

Pour nous mettre en contexte, pouvez-vous nous parler de l’importance de signer un bon bail commercial ?

Votre bail commercial régira vos relations d’affaire avec le propriétaire de l’immeuble où vous louez, votre Locateur. C’est également ce document qui vous permettra de faire de l’argent pendant plusieurs années. Il viendra également établir si vous pourrez vendre votre entreprise et si oui, qui empochera la valeur de l’achalandage. En effet, certains baux rendent extrêmement difficile la vente d’une entreprise, mais le Locateur acceptera de «consentir» moyennant paiement d’une très généreuse compensation de votre part.

C’est donc à vous que revient le devoir de faire vérifier votre projet de bail, afin de vous assurer que vous le comprenez bien et qu’il vous permet la marge de manœuvre habituelle en matière de location de locaux commerciaux.

Le Code civil du Québec régit très bien les relations Locateur-Locataire. En matière de bail de logement, les articles sont dits d’ordre public, en ce qu’il est interdit de prévoir autre chose que ce que le Code civil prévoit.  Mais dans le contexte d’un bail commercial, on peut, par contrat, prévoir même le contraire de ce que prévoit le Code civil.

C’est pour cette raison qu’un bail commercial peut avoir 100 pages et plus...

Q1- Est-il préférable de signer le bail personnellement ou par l’intermédiaire d’une compagnie?

Pour un Locateur, il est évident qu’il préfère que le Locataire signe personnellement, de telle sorte que si ça va mal, tous les actifs personnels du Locataire lui sont disponibles pour se faire payer. Votre maison, compte en banque, certificats de placement etc. etc. etc. Tout peut y passer.

La protection de base en pareilles circonstances est de signer un bail via une compagnie.

Q2- Quelles sont les dépenses pour lesquelles je suis responsable?

C’est toujours pareil, le Locateur veut que tout soit payé par le Locataire et le Locataire ne veut rien payer… On parle de bail brut, net, double net, triple net, absolument net etc. Malheureusement, il n’existe pas de définition limpide sur chacune de ces expressions. Rien de plus simple que d’exiger la liste complète des dépenses que vous aurez à payer et d’y préciser que c’est une liste fermée, donc il n’y a rien à ajouter, pas de surprise désagréable.

Q3- SI on a signé le bail via une compagnie, est-ce que le Locataire doit tout garantir personnellement?

Même si vous signez le bail via une compagnie, le Locateur vous demandera sans doute de garantir l’universalité des obligations prévues au bail. Par contre, il est fréquent de limiter cet engagement à une somme monétaire fixe ou à un multiple du loyer mensuel.

Par exemple, on limite la garantie à 15 000$ ou à l’équivalent de 3 mois de loyer.

Q4- Pourquoi publier un bail?

Un bail est un contrat personnel entre un Locateur et un Locataire. C’est un peu comme un prêt personnel. Vous connaissez le principe du prêt hypothécaire : non seulement c’est un prêt, mais le créancier à un lien direct sur un immeuble. Même si un bail est un contrat personnel, il est possible que le bail fasse partie des obligations qui suivent l’immeuble.

Contrairement au bail d’habitation, qui crée véritablement un droit au locataire de rester dans son logement tant qu’il le veut, peu importe la vente de l’immeuble, il faut savoir que dans certaines circonstances, un nouvel acheteur d’immeuble non résidentiel peut mettre fin prématurément à des baux commerciaux. Par exemple, c’est le cas si le bail n’a pas été publié.

Q5- Peut-il y avoir un problème de synchronisme dans un bail commercial?

Si vous allez opérer une franchise dans ce local et que votre contrat de franchise est pour 7 ans, alors il vous faut un bail de 7 ans. Pas de 5 ans ni de 3 ans, ni de 10 ans… En effet, vous pourriez être dans l’eau trouble si votre bail n’est pas renouvelé après 5 ans, ou s’il l’est pour un terme additionnel de 5 ans, mais votre contrat de franchise se termine après 7 ans… Que ferez-vous des trois années de bail restantes?

L’amortissement d’un financement et l’amortissement comptable des actifs sont d’autres facteurs importants à considérer lorsqu’on négocie la durée d’un bail.

Q6- À la fin du bail, qui est propriétaire des améliorations locatives?

C’est un classique. Vous paierez des dizaines de milliers de dollars pour aménager votre local, mais à la fin du bail, à qui appartiendront ces améliorations locatives? Pire encore, peut-être qu’ils appartiennent au Locateur  dès que c’est fait.

Si elles sont au Locateur, alors si, par exemple, vous vendez votre restaurant, le montant prévu pour les améliorations locatives (cuisine, décoration, chambre froide, comptoirs etc.) reviendra au Locateur. Selon votre activité commerciale, cette question peut être d’une importance extrême.

Q7- De quelle police d’assurance ais-je besoin?

Parfois les Locateurs vont exiger des couvertures d’assurance qui n’existent à peu près pas et qui ont l’inconvénient de coûter extrêmement cher. Avant d’accepter de fournir une couverture d’assurance, soumettez l’exigence à votre courtier d’assurance pour savoir si c’est acceptable et si c’est disponible à un prix décent.

Q8- Si j’ai une option de renouvellement, quel devrait être le loyer?

En plus de la durée initiale du bail, c’est une bonne pratique d’avoir des options de renouvellement. Par exemple terme initial de 5 ans, avec deux options de renouvellement de 5 ans chacune. Mais à quel prix devrait-on renouveler?

Le marché immobilier est cyclique. On ignore aujourd’hui ce que sera la valeur locative marchande d’un local commercial dans 5 ou 10 ans. Alors vaut-il mieux d’avoir un loyer fixé immédiatement ou de s’en remettre à la valeur marchande locative au moment du renouvellement?

Personne n’a cette fameuse boule de cristal, mais il est généralement plus avantageux que le loyer pour renouvellement soit celui du marché au moment du renouvellement.

Q9- Ais-je le droit de céder mon bail ou sous-louer sans l’autorisation du propriétaire?

Après les clauses monétaires, les clauses de cession et de sous-location sont les clauses les plus importantes du bail. Vous devez vous assurer de les bien comprendre et d’en comprendre la portée. Cette clause peut faire la différence entre une entreprise vendue à profit et une qui ferme à perte... 

Q10- Le propriétaire veut une hypothèque sur ce qui est dans le local. Puis-je donner mes actifs en garantie d’un prêt?

L’ancien privilège du Locateur, qui existait sous l’ancien Code civil du Bas-Canada était automatique sans aucune formalité, a été remplacé par l’hypothèque, qui doit faire l’objet de publication auprès du RPDRM pour être valide. Mais habituellement l’institution financière qui vous finance veut elle aussi avoir une hypothèque. Alors laquelle sera de premier rang? Assurez-vous que votre bail permet la mise en place d’une hypothèque de premier rang pour votre institution financière, sinon vous risquez de perdre votre financement.

Q11- Devrais-je exiger une liste de défaut du Locateur dans le bail?

Très souvent, la liste des défauts du Locataire et l’articulation de la sanction au cas de défaut du Locataire peuvent faire plusieurs pages dans un bail commercial. On annonce la liste des défauts et on y adjoint la liste des sanctions. Par exemple, si vous êtes en retard de payer votre loyer plus de 15 jours, le bail se termine automatiquement et vous devez quitter les lieux dans les cinq prochains jours. Mais il arrive parfois que le Locateur n’ait pas fait de liste de défauts de sa part. S’il n’y a pas de liste, il est plus difficile d’estimer la gravité objective du défaut et d’y appliquer une sanction appropriée.

Q12- Qui a la responsabilité d’obtenir les permis d’occupation et d’exercice de l’activité commerciale?

La très grande majorité des baux prévoient que c’est au Locataire de s’assurer que l’exploitation commerciale qu’il entend faire dans les lieux loués est permise et qu’il détient les permis appropriés. C’est une grave erreur de ne pas s’être assuré auprès des autorités concernées que chacun des permis requis sera émis et à temps.

La prudence élémentaire veut que votre bail soit conditionnel à l’émission des permis appropriés.

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Vous pouvez également contacter Me Luc Audet, au 514-954-9600 ou visiter son site Me Luc Audet, avocat.